Türkiye’de konut piyasası son yıllarda yalnızca fiyat artışlarıyla değil, konut kredisi sisteminin işlevini kaybetmesiyle de köklü bir dönüşüm yaşıyor. Son on yıla bakıldığında fiyat, maliyet ve faiz artışları sıkça konuşulsa da asıl kırılma, kredinin ev sahibi olma sürecindeki taşıyıcı rolünü yitirmesi olarak öne çıkıyor.
Bugünkü tabloyu anlamak için yalnızca konut fiyatlarına değil, kredinin piyasadaki payının nasıl daraldığına da bakmak gerekiyor.
Konut fiyatları uçtu, kredi aynı hızda büyümedi
TCMB Konut Fiyat Endeksi verilerine göre 2015 yılında 100 metrekare ortalama bir konutun fiyatı yaklaşık 206 bin TL seviyesindeydi. Bugün aynı konutun fiyatı 4,25 milyon TL sınırına dayanmış durumda.
Aynı dönemde Bankalar Birliği verilerine göre ortalama kullanılan konut kredisi tutarı 106 bin TL’den 1,25 milyon TL’ye yükseldi. Ancak kredi artışı, fiyat artışının çok gerisinde kaldı. Bu fark büyüdükçe peşinat yükü arttı, aile birikimleri devreye girdi ve alternatif finansman modelleri zorunluluk haline geldi.
Kredi/değer oranı hızla düştü
Bu dönüşümün en net göstergesi kredi/değer oranı oldu.
2015–2020 döneminde bu oran yüzde 47–62 aralığında seyretti. Yani konut bedelinin yaklaşık yarısı banka kredisiyle karşılanabiliyordu.
Ancak 2021 sonrası tablo tamamen değişti:
2022: %33
2023: %31
2024: %26
2025: Sınırlı ve anlamlı olmayan bir toparlanma
Bugün konutun finansmanı büyük ölçüde aile tasarrufuna, tasarruf finansmanına ve aşamalı konut edinimi gibi modellere kaymış durumda.
Kredi var ama ev sahipliği üretmiyor
Konut kredisi mekanizması tamamen ortadan kalkmış değil. 2025 itibarıyla konut kredisi bakiyesi 560 milyar TL’nin üzerinde ve yıllık artış oranı yaklaşık %33 seviyesinde.
Ancak bu büyüme, geniş kesimler için yeni ev sahipliği yaratmıyor. Kredi daha çok:
Sınırlı sayıda ilk konut alıcısına
Belirli gelir grubuna
Seçici ve dar bir müşteri profiline
hitap ediyor. Toplam hacim artışı bu nedenle yanıltıcı olabiliyor.
BDDK kararları kredi kanalını daha da daralttı
2023 Ağustos ayında BDDK’nın devreye aldığı sıkılaştırıcı düzenlemeler, zaten daralmış olan kredi kanalını daha da sıkıştırdı.
Kredi tutarlarının konut değerine göre kademeli sınırlandırılması ve ikinci konut alımlarına getirilen kısıtlar, piyasayı yeni bir çerçeveye taşıdı.
Bu süreçten sonra konut kredisi yalnızca pahalı değil, erişilmesi zor bir ürün haline geldi. Banka masasında artık “faiz kaç” sorusundan önce, “kredi çıkıyor mu” sorusu soruluyor.
Faiz artışı taksitleri katladı
2015–2020 döneminde konut kredisi aylık faiz oranları yaklaşık %1 seviyesindeydi. Bu dönemde taksitler, konut fiyatlarıyla birlikte daha dengeli artıyordu. Ortalama aylık taksit 2020’de 3.221 TL seviyesindeydi.
Sonrasında ise tablo hızla değişti:
2022: 7.985 TL
2023: 21.126 TL
2024: 36.937 TL
2025: 42.903 TL
Kredi tutarları fiyat artışı kadar büyümediği halde taksitlerin bu seviyelere çıkmasının temel nedeni faiz baskısı oldu.
Eski model devam etseydi taksit 72 bin TL’yi aşacaktı
Bir hesaplama, konvansiyonel sistemin neden artık işlemediğini net biçimde ortaya koyuyor.
Eğer kredi/değer oranı geçmişte olduğu gibi ortalama %50 seviyesinde kalsaydı, bugünkü fiyat ve faiz ortamında aylık taksit 72.662 TL olacaktı.
Bu rakam, bankanın payı artsa bile aile gelirlerinin kaldıramayacağı bir seviyeye işaret ediyor. Bu nedenle bugünkü sınırlı kredi kullanımı bile aslında sistemin zorlanarak ayakta kaldığını gösteriyor.
Konut finansmanında yeni dönem başladı
Ortaya çıkan tablo üç temel gerçeği işaret ediyor:
Konut fiyatları arttı
Faizler sert yükseldi
Kredinin sistem içindeki payı düştü
Bu üç değişim aynı anda yaşandığı için klasik konut finansman modeli gücünü kaybetti. Ev sahipliği oranındaki gerileme, gençlerin konuta erişememesi ve ilk kez ev alacakların sistem dışında kalması bu yapısal dönüşümün sonucu.
Son dönemde gündeme gelen aşamalı konut edinimi, kiralık konut üretimi ve tasarruf finansmanı modelleri, bu boşluğa verilen yeni yanıtlar olarak öne çıkıyor.
Fiyat, faiz ve kredi üçgeni yeniden dengelenir mi bilinmez. Ancak net olan şu:
Konut piyasası artık eski araçlarla yönetilemiyor. Ev sahibi olmanın yolu değişti.
Prof. Dr. Ali Hepşen'in Dünya'daki yazısından yararlanılarak hazırlandı
