BDDK’nın 30 Ocak’ta yayımladığı düzenleme ile konut kredilerinde uzun süredir uygulanan 1. el ve 2. el ayrımı kaldırıldı. Yeni sistemde asıl belirleyici unsurlar; enerji sınıfı, konutun fiyatı ve alıcının aile içinde mevcut konut sahibi olup olmaması oldu. Düzenleme ilk bakışta krediye erişimi artıran bir adım gibi görünse de, detaylar incelendiğinde özellikle yüksek fiyatlı konutlarda kredi oranlarının düşürüldüğü görülüyor.
Yeni tabloda C enerji sınıfına sahip konutlar da avantajlı kredi değer oranı kapsamına alındı. Ancak enerji sınıfı düşük olan konutlarda peşinat ihtiyacı belirgin biçimde artıyor.
1. el–2. el kalktı ama “ilk konut–ikinci konut” ayrımı sürüyor
Düzenleme kapsamında 1. el ve 2. el ayrımı kaldırılmış olsa da, ilk konut alımı ile ikinci konut alımı arasındaki ayrım devam ediyor.
Kişinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının üzerinde halihazırda bir konut bulunması halinde, krediye erişim oranları daha düşük seviyede uygulanıyor. Bu yaklaşım, kredi politikasının yatırım yerine barınma amaçlı ilk konut edinimini öncelediğini gösteriyor.
Konut değeri yükseldikçe kredi oranı düşüyor
BDDK’nın yeni düzenlemesi, konutun fiyatı arttıkça kredi oranını sistematik biçimde aşağı çekiyor. Bu durum özellikle orta-üst ve üst segment konutlarda dikkat çekiyor.
Örneğin; önceki uygulamada A enerji sınıfına sahip konutlarda 10-20 milyon TL bandında ilk ev alımında kredi oranı %70 seviyesindeyken, yeni tabloda bu oran %50’ye gerilemiş durumda. 20 milyon TL üzerindeki konutlarda ise oran %60’tan %40’a düşüyor.
Orta-üst segmentte “ince ayar”: 7 milyon TL sonrası oran geriliyor
Düzenlemede orta-üst segmentte de önemli bir ayrıştırma yapıldı.
Eski tabloda 5-10 milyon TL aralığındaki konutlar için kredi değer oranı %80 olarak uygulanırken, yeni tabloda bu bant ikiye bölündü:
5-7 milyon TL aralığı: %80 korunuyor
7-10 milyon TL aralığı: %70’e düşüyor
Bu değişim, regülatörün artık yalnızca “ilk ev” kriterine değil, konut fiyatını da doğrudan risk kriteri olarak ele aldığını gösteriyor.
5 milyon TL altındaki konutlarda ise %90 oranı korunmaya devam ediyor.
Enerji sınıfı yüksek konut avantajlı, düşük enerji sınıfı peşinatı artırıyor
Yeni sistemin en net yönlendirmesi, enerji verimliliği üzerinden yapılıyor.
Aynı fiyat seviyesindeki iki konuttan, enerji sınıfı yüksek olan için daha fazla kredi kullanılabilirken; düşük enerji sınıfına sahip konutlarda peşinat zorunluluğu yükseliyor. Bu da piyasayı dolaylı biçimde enerji verimli konutlara yönlendiriyor.
Rakamlarla: 15 milyon TL’lik konutta peşinat nasıl değişti?
A enerji sınıfına sahip, 15 milyon TL değerindeki bir konut için eski ve yeni sistem arasındaki fark şöyle:
Eski uygulama: %70 kredi oranı
Kredi: 10,5 milyon TL
Peşinat/özkaynak: 4,5 milyon TL
Yeni uygulama: %50 kredi oranı
Kredi: 7,5 milyon TL
Peşinat/özkaynak: 7,5 milyon TL
Bu örnek, taksit yükü azalsa da giriş bariyerinin belirgin biçimde arttığını ortaya koyuyor.
Uzman yorumu: Prof. Dr. Ali Hepşen ne diyor? 
Prof. Dr. Ali Hepşen’e göre 30 Ocak düzenlemesi, metinde açıkça belirtilmese de yatırım amaçlı alımları dolaylı biçimde baskılıyor.
Hepşen, yüksek fiyatlı konutlarda kredi oranının düşmesi ve peşinat ihtiyacının artmasının spekülatif talebi doğal olarak caydırdığını belirtiyor. Ayrıca, kredi imkanının aile içinde başka konut olmaması şartına bağlı kalmasının da “yatırım için değil, barınma için kredi” mesajını güçlendirdiğini vurguluyor.
Sonuç: BDDK’nın mesajı net
BDDK’nın yeni konut kredisi düzenlemesi;
İlk konut alımını,
Makul fiyatlı konutları,
Enerji verimli (A-B-C sınıfı) yapıları
Desteklemeye devam ederken;
yüksek bedelli ve nitelikli projelerde finansman erişimini daha seçici hale getiriyor.
Bu nedenle yeni sistem, konut kredilerini yeniden “yatırım kaldıraçı” haline getirmiyor; aksine krediyi kontrollü ve hedefli bir politika aracına dönüştürüyor.
