Türkiye’de yatırım tercihlerinde yeniden gayrimenkul öne çıkarken, yatırımcıların odağında artık sadece “kira çarpanı” değil, net kazanç hesabı da yer alıyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) son anket verilerine göre, “gayrimenkul alırım” diyenlerin oranı mart ayında yüzde 29,5 seviyesindeyken nisan ayında yüzde 30,4’e yükseldi. Altın fiyatlarında görülen yatay seyir ve konut piyasasında yaşanan reel fiyat düzeltmeleri, yatırımcıyı yeniden taşınmaza yönlendirdi.
Ancak sektör temsilcileri, her gayrimenkul yatırımının aynı kârlılığı sunmadığına dikkat çekiyor. Özellikle ticari mülklerdeki vergi avantajı, yatırım kararlarında belirleyici olmaya başladı.
Kira çarpanı aynı, net kazanç farklı
Gayrimenkul Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, mevcut piyasada hem konut hem de ticari gayrimenkullerde kira çarpanlarının ortalama 200 ay seviyesinde bulunduğunu belirtti. Yaklaşık 16,6 yıla denk gelen bu sürenin ilk bakışta iki yatırım türünü eşit gösterdiğini ifade eden Büyükduman, gerçek farkın vergi yükümlülüklerinde ortaya çıktığını söyledi.
Büyükduman’a göre yatırımcıların yalnızca brüt kira getirisine değil, elde kalan net kazanca odaklanması gerekiyor. Çünkü ticari gayrimenkullerde uygulanan stopaj sistemi, dükkân yatırımını daha avantajlı hale getiriyor.
Stopaj avantajı dükkân yatırımını öne taşıyor
Konut yatırımlarında kira gelirine ilişkin vergi yükümlülüğü doğrudan mülk sahibine ait olurken, dükkân kiralamalarında uygulanan yüzde 20’lik stopaj çoğunlukla kiracı tarafından karşılanıyor. Bu durum da ticari gayrimenkulde yatırımın geri dönüş süresini kısaltıyor.
Dr. Ahmet Büyükduman’ın verdiği örneğe göre, değeri 20 milyon TL olan ve aylık 100 bin TL kira getirisi sağlayan iki farklı mülk düşünüldüğünde, her iki yatırımın da brüt kira çarpanı 200 ay olarak hesaplanıyor. Ancak stopaj avantajı dikkate alındığında dükkân yatırımında geri dönüş süresi yaklaşık 160 aya kadar geriliyor. Böylece ticari mülk yatırımcısı, konut yatırımcısına kıyasla yaklaşık 40 ay daha erken kâra geçebiliyor.
Yatırımcı artık düzenli nakit akışı arıyor
Sektörde değişen yatırım eğilimleri, arsa ve arazi piyasasına da yansıdı. Son bir yılda arsa ve arazi satışlarında yaklaşık yüzde 20 düşüş yaşandığı belirtiliyor. Uzmanlar, yüksek enflasyon ve finansman maliyetleri nedeniyle yatırımcının uzun vadeli bekleme yerine düzenli kira geliri sağlayan gayrimenkullere yöneldiğini ifade ediyor.
Özellikle ticari gayrimenkuller; düzenli nakit akışı, vergi avantajı ve daha kısa amortisman süresi nedeniyle yatırımcıların radarına yeniden girmiş durumda. Buna karşın uzmanlar, lokasyon, kiracı profili ve bölgesel ticaret hareketliliği analiz edilmeden yapılan yatırımların risk oluşturabileceği konusunda uyarıyor.
