Türkiye gayrimenkul piyasası, 2025 yılında hem ekonomik göstergeler hem de hane halkı davranışları açısından belirgin bir kırılma yaşadı. Gaboras’ın 4 milyon satırlık veri seti üzerinden gerçekleştirdiği kapsamlı analiz; fiyat artış hızının normalleştiği, finansmanda tek kanallı yapıdan çok kanallı modele geçişin kesinleştiği ve bölgesel değer farklarının keskinleştiği bir tabloyu ortaya koydu.
Analizlere göre İstanbul, Ankara ve İzmir satış adetlerinde yine ilk üç sırayı oluştururken; değerini en iyi koruyan ilçe Ankara Çankaya oldu. Buna karşın Muğla, Aydın ve Antalya gibi turizm ağırlıklı illerde reel fiyat düşüşü dikkat çekti.
Türkiye gayrimenkul haritası yeniden çiziliyor
Makro sıkılaşma politikaları, göç hareketleri, ulaşım yatırımları ve yaşam tarzı tercihlerindeki değişim; konut, arsa ve ticari gayrimenkul segmentlerini farklı yönlerde etkiledi. 2025’te yatırımcıların odağı; stratejik lokasyon, erişilebilir finansman, kira potansiyeli ve bölgesel değerleme farklarına kaydı.
Gaboras verileri, özellikle çeper bölgelerdeki ivmenin, turizm koridorlarının ve alternatif finansman modellerinin yıl boyunca öne çıktığını gösteriyor. 
Gaboras CEO’su Ruhi Konak, 2025’te başlayan dönüşümün uzun vadeli etkilerine dikkat çekti:
“2025’te ortaya çıkan tablo, Türkiye gayrimenkul piyasasının artık tek eksenli bir yapıdan çıktığını ve çok katmanlı bir dengeye yöneldiğini gösteriyor. Fiyat artış hızının normalleşmesi, tasarruf finansmanının yükselişi, çeper ilçelerdeki ivme ve yaşam tarzı tercihlerindeki dönüşüm; hem yatırımcı davranışını hem de şehirleşme dinamiklerini yeniden tanımladı. Gayrimenkul artık sadece bir satın alma kararı değil; finansman erişimi, lokasyon stratejisi, mobilite ve yaşam kalitesinin birlikte değerlendirildiği kapsamlı bir tercih haline geldi.”
2025’in gayrimenkul EN’leri
Rakamlarla: En çok konut satılan iller
(TÜİK Ocak–Kasım verileri ve yıl sonu tahmini)
İstanbul – 24.234 adet
Ankara – 12.706 adet
İzmir – 8.540 adet
Antalya – 6.000–7.200 adet
Bursa – 4.200–5.000 adet
Bu beş il, Türkiye genelindeki toplam konut satışlarının büyük bölümünü oluşturdu.
En çok değer kazanan ilçeler 
(Gaboras fiyat endeksi – yıllık değişim)
İzmir / Bayraklı: %32–35
Ankara / Etimesgut: %40–45 (arsa ağırlıklı)
Antalya / Konyaaltı: %27–30
İstanbul / Çekmeköy: %35–40
Bursa / Nilüfer: %30–33
Yükselişte; yeni ulaşım projeleri, sınırlı arsa arzı ve göç kaynaklı talep artışı belirleyici oldu.
Reel fiyatı gerileyen iller
(TCMB Konut Fiyat Endeksi – TÜFE bazlı)
Muğla: reel -%8 ila -%11
Aydın: reel -%6 ila -%9
Antalya: reel -%4 ila -%8
Bu düşüş, alım gücü kaybı ve yeni konut arzındaki artışla ilişkilendiriliyor.
Finansmanda 2025 tablosu
Toplam konut kredisi hacmi: 659 milyar TL
Tasarruf finansmanı büyümesi (2024): %298
2025 ilk yarı ek büyüme: %25
Konut ediniminde tasarruf finansmanının payı: %33,6
İpotekli satışlar (Kasım): 21.499 adet
2025, finansmanda çok kanallı yapının kalıcı hale geldiği yıl olarak öne çıktı.
Talebin hızla arttığı yaşam ve yatırım aksları
İstanbul: Ümraniye – Ataşehir – Sancaktepe – Kadıköy – Beşiktaş
İzmir: Bayraklı – Karşıyaka – Çiğli
Ankara: Etimesgut – Yenimahalle
Antalya: Kepez – Döşemealtı
Bu bölgelerde talep, özellikle genç profesyoneller ve kiracı profilleri tarafından şekillendi.
Çeperden merkeze mikro göç
2025’in en dikkat çekici demografik hareketlerinden biri, artan ulaşım ve yaşam maliyetleri nedeniyle çeper ilçelerden merkeze geri dönüş oldu.
Öne çıkan geçişler arasında Çekmeköy’den Ümraniye’ye, Sancaktepe’den Ataşehir’e ve Büyükçekmece’den Avcılar-Beylikdüzü hattına yönelim yer aldı.
İlk evini alan gençlerin tercihleri
Gaboras kullanıcı davranış analizlerine göre gençlerin en çok tercih ettiği semtler; Küçükçekmece-Halkalı, Sancaktepe-Samandıra, Karabağlar-Buca ve Etimesgut-Keçiören oldu.
