Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, taşınmaz alım-satımında çok sayıda mağduriyet yaratan bir konuya noktayı koydu. 18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararla birlikte, tapu siciline güvenen iyiniyetli alıcıların haklarının korunacağı yönünde bağlayıcı bir içtihat oluşturuldu.
Karara göre, tapu kütüğünde malik olarak görünen kişiyle işlem yapan ve iyiniyetli olan üçüncü kişiler mülkiyet hakkını kazanacak. Önceki malik bu devir işleminin iptali için dava açsa bile, ancak alıcının kötüniyetli olduğunu ispatlayabilirse sonuç alabilecek.
Müteahhitten daire alanlar artık daha güvende
Kararın odağında, arsa sahiplerinin müteahhitlerle yaptığı fakat tapuya şerh ettirmediği inşaat sözleşmeleri yer alıyor. Yargıtay, müteahhitin tapuda görünen payı üzerinden üçüncü kişilere satış yapmasının hukuki sonuçlarını netleştirerek, tapuya güvenerek işlem yapan alıcıların korunması gerektiğini vurguladı.
Yani tapuda malik görünen müteahhitten daire satın alan bir kişi, bu alımı iyiniyetle gerçekleştirmişse mülkiyet hakkını kazanmış sayılacak. Arsa sahibi, bu satışın iptali için yalnızca alıcının kötüniyetli olduğunu kanıtlayarak işlem yaptırabilecek.
Senaryo: Ahmet Bey ve mağduriyet zinciri
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir örnekle kararın etkisi daha iyi anlaşılabiliyor:
Arsa sahibi Ahmet Bey, müteahhit Mehmet Bey ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyor.
Sözleşme tapuya şerh edilmediği için Mehmet Bey, kendisine devredilen pay üzerinden üçüncü kişilere daire satışı yapıyor.
Tapuda malik olarak görünen müteahhitten daire alan alıcılar, tapuya güvenerek bu işlemleri gerçekleştiriyor.
Müteahhit ortadan kaybolduğunda Ahmet Bey tapuyu geri almak için dava açıyor. Ancak Yargıtay’ın yeni kararına göre, bu alıcılardan her birinin kötü niyetli olduğunun somut delillerle ispatı gerekiyor.
Yargıtay: Tapu siciline güven anayasal teminat
Yargıtay’ın bu kararıyla birlikte;
Tapu siciline güven ilkesi daha güçlü hale geldi,
Farklı daireler arasında yıllardır süren içtihat farklılıkları son buldu,
Halen devam eden davalara ve bundan sonraki uyuşmazlıklara yön verecek bağlayıcı bir ilke oluşturuldu.
Arsa sahipleri için hayati uyarılar
Yargıtay, arsa sahiplerinin haklarını korumak için şu önlemleri almalarını öneriyor:
İnşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirin: Sadece noter onayı yetmiyor. Sözleşmenin tapu kütüğüne işlenmesi üçüncü kişileri uyarır.
Geçici tescil şerhi talep edin: Açılan davalarda tapuya konulacak bu şerh, sonradan daire alan kişilerin kötüniyetli sayılmasına imkân tanır.
Alıcılar için güvenli adımlar
Alıcıların mağduriyet yaşamaması için şu önlemler öneriliyor:
Tapu kayıtlarını ve malik bilgilerini detaylı şekilde kontrol edin,
Kat irtifakı kurulup kurulmadığına dikkat edin,
Piyasa değerinin çok altında tekliflere şüpheyle yaklaşın,
Tüm sözleşmeleri yazılı ve noter onaylı yapın.
Hukuki çerçeve: Aslen iktisap nedir?
Kararda tapuya güvenerek işlem yapan kişinin “aslen iktisap” yoluyla mülkiyet kazandığı ifade edildi. Bu kişiler müteahhidin borç veya yükümlülüklerinden sorumlu tutulamayacak. Ancak iyiniyet karinesi, açık dolandırıcılık veya düşük bedelli satış gibi durumlarda çürütülebilecek.
Yeni dönemde hukukta öngörülebilirlik artacak
Karar, geçmişte kesinleşmiş dosyaları etkilemeyecek. Ancak halen devam eden davalarda ve ileride açılacak benzer davalarda bağlayıcı olacak. Bu da hem arsa sahipleri hem de alıcılar için daha öngörülebilir ve güvenli bir gayrimenkul piyasası anlamına geliyor.
