İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgeleri milyonlarca taşınmaz sahibine önemli haklar kazandırırken, kat mülkiyetine geçiş konusunda halen birçok yanlış bilginin dolaştığını belirten Avukat Gökhan Bilgin, yapı kayıt belgesinin tek başına kat mülkiyeti kurulmasına yetmediğini söyledi.3194 Sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında getirilen düzenlemenin, ruhsatsız veya ruhsatına aykırı olduğu için yapı kullanma izin belgesi (iskan) alamayan yapıların belirli şartları yerine getirmesi halinde kat mülkiyetine geçebilmesine imkan tanıdığını ifade eden Bilgin, sürecin yalnızca
yapı kayıt belgesi alınmasıyla tamamlanmadığını vurguladı.
Kat mülkiyetine geçiş için üç temel şart bulunuyor
Av. Gökhan Bilgin,
imar barışı kapsamında kat mülkiyeti kurulabilmesi için üç temel şartın bir arada bulunması gerektiğini belirterek şu değerlendirmede bulundu:"Kanun kapsamında alınmış geçerli bir yapı kayıt belgesinin bulunması, maliklerin tamamının muvafakat göstermesi ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edilmesi gerekmektedir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması halinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir."Bilgin, özellikle maliklerin tamamının muvafakatinin aranmasının uygulamada en fazla sorun yaratan konuların başında geldiğini söyledi.
Ortak alanlara yapılan kaçak yapılar için yapı kayıt belgesi iptal edilebiliyor
Site ve apartmanların ortak kullanım alanlarına diğer maliklerin izni olmadan yapılan yapıların farklı değerlendirildiğini belirten Bilgin, idari yargının bu konuda istikrarlı kararlar verdiğine dikkat çekti.Bilgin'e göre mahkemeler, ortak alanlarda diğer maliklerin rızası olmaksızın yapılan kaçak yapıların üçüncü kişilere ait özel mülkiyet üzerinde yapılmış sayıldığı görüşünü benimsiyor. Bu nedenle bu tür yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemiyor, düzenlenmiş olsa bile iptal edilebiliyor.İzmir ve Konya Bölge İdare Mahkemelerinin çok sayıda kararında, apartman ve site ortak alanlarında yapılan kaçak yapıların yapı kayıt belgesi kapsamına alınamayacağı yönünde hüküm kurulduğunu hatırlatan Bilgin, ortak alanlarda yapılan müdahalelerin imar barışından yararlanmasının oldukça güç olduğunu ifade etti.
Özel koruma alanlarında ek izinler gerekiyor
Yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile bazı taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmayabileceğini söyleyen Bilgin, özel mevzuata tabi alanlara dikkat çekti.Bilgin, "Kıyı Kanunu, Orman Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, doğal sit alanları, arkeolojik sit alanları, askeri güvenlik bölgeleri ve riskli yapı kapsamındaki taşınmazlarda ilgili kurumların izinleri olmadan kat mülkiyeti işlemleri gerçekleştirilemez" dedi.Özellikle riskli yapı olarak tespit edilen ve hakkında yıkım kararı bulunan yapılarda, yapı kayıt belgesi bulunsa dahi kat mülkiyeti kurulamadığını vurguladı.
Yola veya yeşil alana tecavüzlü yapılarda farklı uygulama
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün uygulamalarına da değinen Bilgin, yola veya yeşil alana tecavüzlü bazı yapılarda belirli şerhler düşülerek
cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabildiğini belirtti.Ancak Hazineye veya üçüncü kişilere ait taşınmazlara taşan yapılarda ilgili kişi veya kurumların muvafakatinin aranmasının zorunlu olduğunu kaydetti.
Kat mülkiyetine geçiş süreci nasıl işliyor?
Av. Gökhan Bilgin, yapı kayıt belgesi bulunan yapılarda kat mülkiyeti kurulması için öncelikle kadastro müdürlüğüne başvurulması gerektiğini söyledi.Başvuru sırasında yapı kayıt belgesi, mimari proje, yönetim planı, zemin tespit tutanağı ve belediyeden alınacak kamu alanlarının terk edildiğine ilişkin belgelerin hazırlanması gerektiğini ifade eden Bilgin, kadastro kontrolünün ardından tapu işlemlerine geçildiğini anlattı.Bilgin ayrıca, yapı kayıt belgesi alınırken ödenen bedel kadar ek bir bedelin yeniden yatırılmasının zorunlu olduğunu, bunun yanında cins tashih harcı ve diğer tapu masraflarının da bulunduğunu belirtti.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevli mahkeme hangisi?
Son dönemde yargı kararlarında önemli bir içtihat oluştuğunu belirten Bilgin, kat mülkiyeti tesisi ve tapu kayıtlarının değiştirilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin idari yargı değil adli yargı olduğunu söyledi.Danıştay ve Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarına işaret eden Bilgin, tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin taleplerin Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmesi gerektiğini ifade etti.
Yapı kayıt belgesi önemli avantaj sağlıyor ancak tek başına yeterli değil
Konuya ilişkin genel değerlendirmesinde Av. Gökhan Bilgin şu ifadeleri kullandı:"Yapı Kayıt Belgesi, iskan bulunmayan yapılarda kat mülkiyetine geçişin önündeki en önemli engellerden birini kaldırmaktadır. Ancak kanunun öngördüğü diğer şartlar yerine getirilmeden yalnızca yapı kayıt belgesine dayanılarak kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Maliklerin muvafakati, kamu alanlarına ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesi ve özel mevzuat hükümlerine uygunluk birlikte sağlanmalıdır."Bilgin, vatandaşların kat mülkiyetine geçiş işlemlerine başlamadan önce taşınmazlarının hukuki durumunu ayrıntılı şekilde inceletmelerinin ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçeceğini sözlerine ekledi.
Av. Gökhan Bilgin'in hukukihaber.net'teki makalesinden yararlanılarak hazırlandı 
