Gayrimenkul satın alırken en sık yapılan hatalardan biri, taşınmazın hukuki geçmişi yeterince incelenmeden satış sürecine geçilmesi oluyor. Uzmanlar, özellikle tapu üzerindeki şerhlerin alım-satım işlemlerinde ciddi riskler doğurabileceğine dikkat çekiyor. Bir konutun fiziksel durumu kadar tapu kaydındaki hukuki kayıtların da detaylı biçimde kontrol edilmesi gerekiyor.
Tapuda şerh sorgulaması artık dijital ortamda yapılabiliyor
Gelişen dijital hizmetler sayesinde tapu üzerindeki birçok bilgiye çevrim içi erişim mümkün hale geldi. Özellikle e-Devlet Kapısı üzerinden sunulan hizmetler, mülk sahiplerinin taşınmazları üzerindeki kayıtları birkaç dakika içinde görüntülemesine olanak tanıyor.
Sisteme giriş yapan kullanıcılar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleri arasında yer alan “Tapu Bilgileri Sorgulama” ekranına ulaşarak taşınmaz detaylarını inceleyebiliyor. Bu bölümde yer alan “Şerh, Beyan, İrtifak” alanı üzerinden mülk üzerinde herhangi bir hukuki kısıtlama bulunup bulunmadığı görülebiliyor.
Ancak uzmanlar, yalnızca mülk sahibinin bu detaylara doğrudan erişebildiğini hatırlatıyor. Satın alma aşamasındaki alıcı adayları ise kişisel verilerin korunması nedeniyle bu bilgileri doğrudan görüntüleyemiyor. Bu durumda satıcıdan güncel tapu kayıt örneği istenmesi öneriliyor.
Fiziki tapu müdürlüğü başvurusu hâlâ önemini koruyor
Dijital kanallar hızlı çözüm sunsa da özellikle karmaşık hukuki durumlarda resmi başvuru yöntemleri önemini sürdürüyor. İlgili tapu müdürlüklerinden alınan kayıtlar, şerhin niteliğini daha ayrıntılı değerlendirme imkânı sağlıyor.
Örneğin taşınmaz üzerinde görünen bir şerhin haciz, aile konutu, mahkeme kararı ya da satış vaadi sözleşmesi kaynaklı olup olmadığı detaylı inceleme ile netleşebiliyor. Bu nedenle yüksek bedelli konut alımlarında sadece dijital ekran görüntüsüyle yetinilmemesi tavsiye ediliyor.
Parsel sorgulama uygulaması ön kontrol sağlıyor
TKGM Parsel Sorgulama sistemi, taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü ve konum bilgilerini gösteriyor. Bu uygulama doğrudan şerh bilgisi vermese de tapudaki bilgilerle taşınmazın teknik verilerini karşılaştırmak için ilk kontrol aracı olarak kullanılıyor.
Uzmanlara göre, parsel bilgileri ile tapu kayıtları arasında tutarsızlık görülmesi halinde işlem öncesi ek inceleme yapılması gerekiyor.
En çok karşılaşılan tapu şerhleri neler?
Konut alımında dikkat edilmesi gereken başlıca şerh türleri şöyle sıralanıyor:
Haciz şerhi: Taşınmazın borç nedeniyle icra takibine konu olduğunu gösteriyor ve satış sürecini zorlaştırabiliyor.
Aile konutu şerhi: Eşlerden birinin açık rızası olmadan satış işlemi yapılamıyor.
İpotek şerhi: Konutun kredi veya başka bir borç karşılığında teminat olarak gösterildiğini ortaya koyuyor.
Satış vaadi şerhi: Taşınmaz için daha önce başka bir kişiyle noter onaylı satış taahhüdü yapılmış olabileceğine işaret ediyor.
Sorgulamadan işlem yapmayın
Gayrimenkul uzmanları, tapu devri öncesinde şerh sorgulamasının mutlaka yapılması gerektiğini belirtiyor. Çünkü tapuda yer alan hukuki kayıtlar, yeni malik açısından beklenmedik maliyetlere ve dava süreçlerine neden olabiliyor.
Bir konut satın almadan önce yalnızca ekspertiz raporu değil, güncel tapu kayıt örneği ve şerh bilgileri de dikkatle incelenmeli. Böylece alıcılar olası hak kayıplarının ve hukuki sorunların önüne geçebiliyor.
