Tapu sistemi Türkiye’de nasıl işliyor? Gayrimenkul sektöründe son dönemde gündeme gelen “yüksek tutarlı satışlarda avukat zorunluluğu” düzenlemesi, mevcut tapu sisteminin yapısı üzerinden tartışılıyor.
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Türkiye’de 
taşınmaz mülkiyet devrinin doğrudan kamu otoritesi tarafından yürütüldüğünü hatırlatarak, işlemlerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün merkezi ve güvenli sistemi üzerinden gerçekleştirildiğini ifade etti.
Özelmacıklı’ya göre Avrupa’daki uygulamalarla Türkiye arasındaki temel fark, sistemin yapısından kaynaklanıyor. Avrupa’da süreçler çoğunlukla noterler veya avukatlar aracılığıyla yürütülürken, Türkiye’de tapu müdürlükleri hem hukuki hem teknik sorumluluğu tek başına üstleniyor.
“İşlem süreleri uzar, vatandaşın maliyeti artar”
Düzenlemeye yönelik en önemli eleştirilerden biri, sürecin yavaşlayacağı ve maliyetlerin artacağı yönünde.
Özelmacıklı, bugün tapu işlemlerinin çoğu zaman birkaç gün içinde tamamlandığını belirterek, avukat zorunluluğu ile birlikte:
- Ek kontrol süreçleri
- İlave belge talepleri
- Yeni prosedürler
gibi adımların devreye gireceğini söyledi.
Mevcut durumda %4 tapu harcı ödendiğini hatırlatan Özelmacıklı, avukatlık hizmetinin zorunlu hale gelmesiyle birlikte vatandaşın üzerine yeni bir maliyet yükü bineceğini ve bunun gayrimenkule erişimi zorlaştırabileceğini dile getirdi.
“Zorunlu değil, sınırlı ve ihtiyari olmalı”
Özelmacıklı, olası bir düzenlemenin tamamen reddedilmesi yerine daha dengeli bir modelle ele alınması gerektiğini vurguladı.
Buna göre:
- Uygulama zorunlu değil ihtiyari olmalı
- Sadece yüksek tutarlı işlemlerle sınırlı tutulmalı
- Örnek olarak 300 milyon TL üzeri satışlar kapsama alınabilir
Bu yaklaşımın, hem hukuk sisteminin katkısını sağlayacağı hem de piyasa dinamiklerini bozmayacağı ifade edildi.
Noter örneği hatırlatıldı: “Sahadaki gerçeklik önemli”
Geçmişte tapu işlemlerinin noterler aracılığıyla yapılabilmesine yönelik düzenlemeler de gündeme gelmişti.
Ancak uygulamada noterlerin bu işlemlerde sorumluluk almaktan kaçınması nedeniyle sistemin beklenen etkinliği sağlayamadığını hatırlatan Özelmacıklı, yeni düzenlemelerde sahadaki uygulama gerçeklerinin dikkate alınması gerektiğini vurguladı.
“88 bin yetki belgeli emlak işletmesi hazır”
Türkiye genelinde faaliyet gösteren yaklaşık 88 bin yetki belgeli emlak işletmesi bulunduğunu belirten Özelmacıklı, güvenlik artırılmak isteniyorsa bu işletmelerin süreçte daha aktif rol alabileceğini ifade etti.
Sektör temsilcilerine göre, gerekirse resmi senet süreçlerinde emlak işletmelerinin daha etkin rol üstlenebileceği bir model de oluşturulabilir.
Dijital tapu sistemi öne çıkıyor
Türkiye’de son yıllarda tapu işlemlerinde önemli bir dijital dönüşüm yaşandı.
- Web Tapu sistemi ile işlemler online başlatılabiliyor
- İki aşamalı kimlik doğrulama ile güvenli giriş sağlanıyor
- Biyometrik kimlik tespiti yapılabiliyor
- Vekâlet ve şirket yetkileri sistemden anlık kontrol ediliyor
Bu altyapı sayesinde işlemlerin hem hızlı hem de güvenli şekilde yürütüldüğüne dikkat çekiliyor.
Memnuniyet oranı %96 seviyesinde
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre vatandaş memnuniyetinin %96 seviyelerinde olduğu belirtiliyor.
Özelmacıklı, bu veriler ışığında mevcut sistemin güçlü olduğuna dikkat çekerek, yeni zorunluluklar getirmek yerine mevcut yapının geliştirilmesine odaklanılması gerektiğini ifade etti.
