Gayrimenkul alım satımı, çoğu kişi için hayatının en büyük yatırımı anlamına geliyor. Ancak tapu dairesinde yapılan basit bir ihmal, hem alıcıyı hem de satıcıyı geri dönüşü olmayan sonuçlarla karşı karşıya bırakabiliyor. Son dönemde artan dolandırıcılık vakaları ve Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın sıkılaştırdığı denetimler, tapu işlemlerinde doğru adım atmanın önemini daha da artırdı.
Uzmanlara göre tapu devrinde yapılan hatalar, yalnızca tapu harcıyla sınırlı kalmıyor; vergi cezaları, mülkiyet ihtilafları ve hukuki süreçler de sürecin parçası haline gelebiliyor.
1. Gerçek satış bedelini düşük göstermeyin
Türkiye’de en sık yapılan hataların başında, tapu harcını azaltmak amacıyla satış bedelinin rayiç bedel üzerinden düşük gösterilmesi geliyor.
Risk:
Maliye Bakanlığı, banka hareketleri ve emsal satışlar üzerinden yaptığı incelemelerde gerçek satış bedelini tespit ederse, alıcı ve satıcıya vergi ziyaı cezası ile gecikme faizi uygulanabiliyor.
Doğrusu:
Satış bedeli neyse tapuda o rakam beyan edilmeli. Bu yöntem, ileride yapılacak satışlarda ödenecek değer artış kazancı vergisinin de daha düşük çıkmasını sağlıyor.
2. Parayı elden vermeyin, açıklamasız ödeme yapmayın
“Çantayla para taşıma” dönemi geride kaldı. Tapu devrinden önce yapılan kontrolsüz ödemeler büyük risk barındırıyor.
Risk:
tapu devri gerçekleşmeden yapılan elden ödeme, satıcının imzaya gelmemesi durumunda ispat edilemez hale geliyor.
Doğrusu:
Ödemeler mutlaka banka üzerinden ve açıklama kısmına
“Ada/Parsel – Gayrimenkul satış bedeli” yazılarak yapılmalı. En güvenli yöntem ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sunduğu Tapu Takas Sistemi. Bu sistemde para, tapu devri tamamlanana kadar bloke ediliyor.
3. Tapu üzerindeki şerhleri kontrol etmeden imza atmayın
Tapu kaydında yer alan şerhler, mülkün kaderini doğrudan etkiliyor.
Risk:
Haciz, ipotek, aile konutu şerhi veya intifa hakkı bulunan bir taşınmazı satın almak, mevcut borç ve kısıtlamaları da kabul etmek anlamına geliyor.
Doğrusu:
İmzadan önce mutlaka takidat belgesi talep edilmeli veya WebTapu sistemi üzerinden taşınmazın durumu kontrol edilmeli.
4. Vekaletname ile işlemde süre ve yetkiyi mutlaka inceleyin
Vekaletle yapılan satışlar, tapu işlemlerinde en çok suistimal edilen alanlardan biri olarak gösteriliyor.
Risk:
Süresi dolmuş, iptal edilmiş ya da yetkisi sınırlı vekaletnamelerle işlem yapılması, satışın geçersiz sayılmasına yol açabiliyor.
Doğrusu:
Vekaletnamenin noterden güncel teyidi alınmalı ve satış, bedel tahsili gibi yetkiler tek tek kontrol edilmeli.
5. Zorunlu deprem sigortasını (DASK) son ana bırakmayın
Tapu devrinde geçerli bir DASK poliçesi zorunlu.
Risk:
DASK poliçesi yoksa veya süresi dolmuşsa tapu işlemi yapılamıyor, randevu iptal edilebiliyor.
Doğrusu:
Tapu randevusundan önce poliçenin güncel olduğundan emin olunmalı.
Acelecilik ve eksik bilgi sorunu
Gayrimenkul hukukçuları, tapu işlemlerinde yapılan hataların büyük bölümünün “acelecilik ve eksik bilgi” kaynaklı olduğuna dikkat çekiyor. Uzmanlara göre, tapu devri öncesinde profesyonel destek almak ve tüm belgeleri yazılı şekilde kontrol etmek, milyonlarca liralık kayıpların önüne geçebiliyor.
