sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunun Ocak 2026 sonuçları yayımlandı. Rapora göre satılık ve kiralık konutta reel fiyatlar ülke genelinde düşüş eğilimini sürdürürken, talep endekslerinde artış dikkat çekti.
Satılık konutta reel fiyatlar aylık bazda geriledi
Rapora göre Ocak 2026’da bir önceki aya kıyasla reel konut fiyatı ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüş gösterdi. Bir önceki yılın aynı ayı ile kıyaslandığında ise reel konut fiyatı ülke genelinde ve İzmir’de azalırken, İstanbul ve Ankara’da ılımlı artış kaydedildi.
Cari konut endeksi ise ocak ayında geçen aya göre 3,9 puan düşerek 154,1 seviyesine indi. 
Reel satış fiyatlarında yıllık değişim: ülke geneli ve İzmir negatifte
Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatlarının yıllık değişim oranı 2024 yılının başından bu yana düşüş trendini koruyor. 2026 Ocak’ta yıllık fiyat değişimi oranı geçen aya kıyasla 0,2 puan artsa da yüzde -1,9 ile negatif bölgede kalmayı sürdürdü.
Üç büyük şehirde reel satış fiyatlarındaki yıllık değişim ise ayrıştı. Ocak 2026 itibarıyla yıllık reel fiyat değişimi;
İzmir’de yüzde -3
İstanbul’da yüzde 1,1
Ankara’da yüzde 3,2 oldu.
Konut talebi arttı
Rapora göre konut talebi endeksi Ocak 2026’da bir önceki aya kıyasla yüzde 7,5 arttı. Endeks, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 25,5 daha yüksek seviyede gerçekleşti.
Reel kira endeksinde düşüş yeniden başladı
Türkiye genelindeki reel kira endeksinde Ağustos ayından itibaren süren düşüş, Aralık ayında kısa süreli yön değiştirerek yükselişe geçmişti. Ancak Ocak 2026’da düşüş eğilimi yeniden gözlemlendi. Buna göre reel kira fiyat endeksi 166,4 seviyesine geriledi.
Bir önceki yılın aynı ayına kıyasla reel kira endeksindeki değişim ise yüzde -2,1 olarak gerçekleşti.
Üç büyükşehirde reel kira düşüşte
Rapora göre reel kira endeksi üç büyükşehirde de azaldı. Ocak ayında reel kira değişimi;
İstanbul’da yüzde -1,3
Ankara’da yüzde -2,5
İzmir’de yüzde -2,7 oldu.
Reel kira endeksi seviyeleri ise;
İstanbul: 186,2
Ankara: 245,3
İzmir: 191,2 olarak açıklandı.
Yıllık reel kira değişimi: ülke genelinde negatif seyir sürüyor
Ülke genelinde uzun süredir negatif bölgede seyreden reel kirada yıllık değişim oranı Ocak 2026’da da negatif kaldı. Yıllık reel kira değişim oranı yüzde -2,1 olarak gerçekleşti.
Üç büyük şehirde yıllık reel kira değişimi incelendiğinde;
İstanbul’da yüzde 6,5 artış
Ankara’da yüzde 2 artış
İzmir’de yüzde -6,3 düşüş görüldü.
Kiralık konut talebi yükseldi
Kiralık konut talep endeksi, bir önceki aya kıyasla yüzde 8,9 artarak 164,2’den 178,8’e yükseldi. Endeks, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 15,4 daha yüksek gerçekleşti.
Raporda bu artışın mevsimsel etkilerle bağlantılı olduğu, ocak ayında görülen yükselişin mevsimsel döngüyle paralel ilerlediği değerlendirildi.
Bilgi notu: BETAM kira endeksi ile TÜİK kira endeksi neden farklı?
Raporda BETAM tarafından sahibinden.com verileriyle hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in TÜFE kira endeksi arasında yöntem farkı bulunduğu vurgulandı.
BETAM endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarını” dikkate alıyor. Ancak ilan fiyatlarından kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ya da hangi fiyattan gerçekleştiği bilinmediği için bu endeksin doğrudan enflasyon hesabı amacıyla kullanılmasının uygun olmadığı ifade ediliyor.
TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi üzerinden izlediği kira endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların” yaşadığı kira artışlarını yansıtıyor.
