Türkiye’de konut piyasasında ezber bozan yıl: 1,7 milyon satış, kredi yerine nakit
Türkiye konut piyasası 2025 yılında alışılmış dengeleri tersine çeviren bir performans sergiledi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre yıl boyunca 1 milyon 688 bin 910 konut satıldı ve böylece tüm zamanların rekoru kırıldı. Üstelik bu rekor, yüksek faiz oranları ve krediye erişimde yaşanan daralmaya rağmen geldi.
Tablonun en dikkat çekici yönü ise satışların yaklaşık yüzde 90’ının peşin gerçekleşmesi oldu. İpotekli satışların payı yıl genelinde yüzde 14’te kalırken, piyasada “krediyle değil birikimle alım” dönemi yaşandığı yorumları öne çıktı.
Altından çıkan kazanç konuta gitti
Ekonomistlere göre rekorun arkasındaki temel dinamik, son yıllarda altın başta olmak üzere finansal yatırım araçlarında elde edilen yüksek getirilerin realize edilmesi oldu. Küresel belirsizlikler ve kur etkisiyle altın yatırımcısına yüzde 50’nin üzerinde bileşik getiri sağlarken, 2025’e gelindiğinde bu kazançların önemli bir bölümü somut varlıklara, özellikle de konuta yöneldi.
Dünya gazetesinin haberine göre, piyasa değerlendirmeleri, konut fiyatları yıllık bazda yaklaşık yüzde 30 artmış olmasına rağmen yatırımcıların “fiyat pahalı mı ucuz mu” tartışmasından çok, elde ettikleri kazancı kalıcı bir varlığa bağlama refleksiyle hareket ettiğini ortaya koydu. 
Rakamlarla
2025 toplam konut satışı: 1.688.910 adet
Nakit satışların payı: Yaklaşık %90
İpotekli satışların payı: %14
İlk el satışlar: 540.786 adet (%32)
İkinci el satışlar: 1.148.124 adet (%68)
Yabancıya satış: 21.534 adet (%1,3)
Aylık bazda da güçlü kapanış
2025’in Aralık ayında konut satışları yıllık bazda yüzde 19,8 artarak 254 bin 777 adede yükseldi. Ekonomist Banu Kıvcı Tokalı, “Yılın son ayında aylık yüzde 80,6, yıllık yüzde 19,8 artışlar gördük. Önceki iki aydaki düşüşlerin ardından güçlü bir ivmeyle yıllık artışa geçildi. Bu görünüm hem ilk hem de ikinci el satışlarda geçerli” değerlendirmesini yaptı.
Ekonomist Hakan Kara ise yüksek faiz ortamına dikkat çekerek, “Faizlerin bu kadar yüksek olduğu ve konut kredilerinin kısıtlandığı bir yılda 1,7 milyonluk tarihi rekorun kırılması pek normal bir durum değil” yorumunu paylaştı.
Uzman yorumu
Ekonomist İris Cibre, nakit satışlardaki sert artışa işaret ederek şunları söyledi:
“Satışların yüzde 89’u nakit. Konut fiyat artışı aylık sadece yüzde 0,21. Bu kadar yüksek satışa rağmen pazarlık gücü alıcıda. İnsanlar ihtiyaçtan ve fiyat indirerek satış yapıyor.”
İpotekli satışlar tarihsel dipte
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Aralık ayında yıllık bazda yüzde 25,2 artarak 29 bin 149 adede çıksa da toplam içindeki payı yüzde 11,4’te kaldı. Yıl genelinde ipotekli satışların payı yüzde 14 olarak gerçekleşti.
Son beş yılda ipotekli satışların payının sürekli gerilediği görülüyor. 2020’de yüzde 38,2 olan oran, 2021’de yüzde 19’a, 2023’te yüzde 14,5’e düştü. 2024 en zayıf yıl olurken, 2025 sınırlı bir toparlanma yılı olarak kayda geçti.
“10 kişiden sadece 2’si kredi kullanabiliyor”
Albayrak Beton Yönetim Kurulu Başkanı Erdal Albayrak, sektördeki tabloyu şöyle özetledi:
“2025 yılını toparlanma yılı olarak değerlendirebiliriz. Bu yıl satışı hızlı olan daireler genellikle 6–7 milyon lira bandındaydı. Önceden bankaya giden 10 kişiden 7’si kredi kullanırdı, şimdi sadece 2’si kredi kullanabiliyor. En büyük etken hâlâ faiz oranları.”
Algün Yönetim Kurulu Başkanı Cihat Algün ise stoklu projelerde yapılan indirim kampanyalarının satışları desteklediğini söyledi. Beyaz Group İnşaat Yönetim Kurulu Eş Başkanı Samet Beyaz da krediye erişimin bir miktar kolaylaşmasıyla stokların daha hızlı eriyebileceğini belirtti.
Gayrimenkul girişimcisi Hakan Bucak ise “Şubat 2024’ten bu yana konut fiyatları reel olarak geriliyor. Bu da birikimi olanlar için önemli bir fırsat yarattı. Amortisman süresi kiralardaki artışla yeniden cazip hale geldi” dedi.
İkinci el satışlar zirvede, sıfır konut geride
2025 rekorunda asıl sürükleyici güç ikinci el konut satışları oldu. Yıl boyunca 1 milyon 148 bin 124 ikinci el konut satıldı ve son 13 yılın zirvesi görüldü.
İlk el satışlar ise 540 bin 786 adetle toplam pazardan yüzde 32 pay aldı. 2017’de ulaşılan 659 bin 698 adetlik zirvenin ardından ilk el satışlar bir daha aynı seviyeyi göremedi.
Yabancıya satışta düşüş sürüyor
Yabancılara konut satışı 2025 yılında bir önceki yıla göre yüzde 9,4 azalarak 21 bin 534 adede geriledi. Toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,3 oldu.
Yabancılara yapılan satışlarda ilk sırayı 7 bin 989 konutla İstanbul aldı. Antalya 7 bin 118 konutla ikinci, Mersin 1.800 konutla üçüncü sırada yer aldı. Uyruk bazında ise en fazla satış Rusya vatandaşlarına yapıldı.
Kamuoyu tepkisi
Sosyal medyada ve piyasa yorumlarında öne çıkan ortak görüş, “Bu kadar yüksek faiz ortamında böylesi bir rekorun krediyle değil, tamamen birikimle gelmiş olması” oldu. Çok sayıda kullanıcı, altın ve mevduattan çıkan yatırımcıların konuta yönelmesini “servetin el değiştirmesi” olarak yorumladı.
