Yaz sezonunun bitmesi, okulların açılması ve ailelerin büyük şehirlere dönüşüyle birlikte her yıl olduğu gibi bu eylülde de konut piyasasında hareketlilik beklentisi vardı. Ancak tablo bu kez daha karmaşık. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) ve TÜİK verileri, fiyatların yükseldiğini ancak satış adetlerinde ciddi daralma yaşandığını ortaya koyuyor.
Fiyatlar nominalde artıyor, reel bazda geriliyor
Temmuz 2025 itibarıyla konut fiyat endeksi yıllık bazda yüzde 32,8 artış gösterdi. Ancak aynı dönemde enflasyondan arındırıldığında reel bazda yüzde 0,5 düşüş yaşandı. Yani fiyatlar kâğıt üzerinde artarken, yatırımcının reel getirisi enflasyon karşısında eriyor.
Üç büyük şehirde farklılaşma dikkat çekiyor:
İstanbul: Yıllık artış yüzde 33,5
Ankara: Yıllık artış yüzde 42,9
İzmir: Yıllık artış yüzde 31,0
Buna karşın Antalya-Burdur-Isparta bölgesinde artış sadece yüzde 19,6’da kaldı.
Satışlarda ve kredide zayıflama
TÜİK verilerine göre, Temmuz 2025’te toplam konut satışları geçen yıla kıyasla azaldı. Özellikle ipotekli satışlarda daralma dikkat çekiyor. Yüksek faiz oranları, konut kredisine erişimi fiilen imkânsız hale getiriyor.
Yabancıya satışlarda da önceki yıllara kıyasla yatay bir seyir var. Döviz kurlarındaki dalgalanma ve vatandaşlık programına olan talebin azalması, yabancı yatırımcı ilgisini sınırlıyor.
Arz cephesi: Ruhsatlar ve maliyetler
Nisan–Haziran 2025 döneminde yapı ruhsatları sınırlı bir artış gösterdi. Bu da arzın önümüzdeki dönemde hızla artmayacağını işaret ediyor. Öte yandan inşaat maliyet endeksi haziranda yıllık bazda yüzde 70’e yaklaştı. Malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış, yeni projelerin önünde büyük engel oluşturuyor.
Faiz indirimi beklentisi sınırlı etki yapacak
TCMB’nin yılın son çeyreğinde faiz indirimi beklentisi güçlü. Ancak geçmiş deneyimler, konut kredi faizlerine yansımanın gecikmeli ve sınırlı olduğunu gösteriyor. Ayrıca BDDK’nın kredi daraltıcı düzenlemeleri hâlâ yürürlükte. Bu nedenle olası bir faiz indiriminin piyasada büyük bir sıçrama yaratması beklenmiyor.
Bekleme odasındaki piyasa
Bir yandan yüksek maliyetler, diğer yandan finansmana erişimdeki zorluklar, piyasayı eylül ayında “durağan ama kırılgan” bir noktaya taşıdı. Fiyatlarda ani bir düşüş beklenmiyor; ancak satış hacmi düşük kalmaya devam edecek.
Uzmanlardan öneriler
Yatırımcıya: Reel getiriyi dikkate alın, alternatif yatırımlarla karşılaştırma yapın.
Alıcıya: Nakit alım avantajlı olabilir, faizler düşse bile krediye erişim sınırlı.
Üreticiye: Küçük metrekareli daireler ve alternatif finansman modellerine yönelin.
Politika yapıcıya: Sosyal kiralık konut üretimi öncelikli hale getirilmeli.
Eylül 2025’te konut piyasası, fiyatlardan çok beklentiler üzerinden şekilleniyor.
Bu haber Prof. Dr. Ali Hepşen'in Dünya gazetesindeki köşe yazısından yararlanılarak hazırlandı.
