Türkiye genelinde milyonlarca kullanıcıyı satılık ve kiralık gayrimenkullerle buluşturan çevrim içi platform Emlakjet, Endeksa verileriyle hazırlanan Şubat 2026 Konut Piyasası Raporu’nu yayımladı. Yapay zekâ destekli değer tahmin modeli kullanılarak hazırlanan rapor, konut fiyatlarında nominal artışın sürdüğünü ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında reel fiyatlarda sınırlı bir gerileme yaşandığını ortaya koydu.
Rapora göre Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda %28,3, aylık bazda ise %1,8 artış gösterdi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 39 bin 843 TL seviyesine yükselirken, ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5 milyon TL oldu. Enflasyondan arındırılmış verilere göre ise konut fiyatları reel olarak yıllık %2,1 geriledi. Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 14 yıl olarak hesaplandı.
İpotekli satışlarda güçlü artış
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre şubat ayında Türkiye genelinde 124 bin 549 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre %5,9 artış anlamına geliyor.
Aynı dönemde:
İlk el konut satışları: 37 bin 785 (%5,9 artış)
İkinci el konut satışları: 86 bin 764 (%6 artış)
Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı %30,3, ikinci el konutların payı ise %69,7 olarak gerçekleşti.
Finansman türüne göre incelendiğinde ipotekli konut satışları dikkat çekici bir yükseliş gösterdi. Şubat ayında ipotekli satışlar yıllık bazda %42,3 artarak 25 bin 35 oldu. Aynı dönemde diğer konut satışları %0,5 düşüşle 99 bin 514 seviyesinde gerçekleşti.
Toplam satışlar içinde:
İpotekli satışların payı: %20,1
Diğer satışların payı: %79,9
Büyük şehirlerde fiyat artışı farklı seyrediyor
Beş büyük şehirde konut fiyatlarının seyri şehirler arasında farklılık gösterdi.
İstanbul: Metrekare fiyatı 62 bin 380 TL – yıllık artış %31,9
Ankara: Metrekare fiyatı 36 bin 475 TL – yıllık artış %34,2
Bursa: Metrekare fiyatı 33 bin 644 TL – yıllık artış %24,5
İzmir: Metrekare fiyatı 50 bin 836 TL – yıllık artış %25,1
Antalya: Metrekare fiyatı 51 bin 400 TL – yıllık artış %28,9
Enflasyondan arındırılmış verilere göre reel fiyat değişiminde ise farklı bir tablo ortaya çıktı. Reel olarak İstanbul’da %0,6 ve Ankara’da %2,4 artış görülürken; Bursa’da %5,1, İzmir’de %4,6 ve Antalya’da %1,7 düşüş kaydedildi.
Metrekare fiyatında Muğla zirvede
Türkiye’de konut metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu il Muğla oldu. Muğla’da ortalama konut metrekare fiyatı 80 bin 641 TL seviyesine ulaşırken yıllık fiyat artışı %20,7 olarak kaydedildi. Ancak enflasyondan arındırılmış verilere göre Muğla’da konut fiyatları reel olarak %7,9 geriledi.
Metrekare fiyatlarının yüksek olduğu diğer iller ise şöyle sıralandı:
Çanakkale: 51 bin 496 TL
Antalya: 51 bin 400 TL
Aydın: 51 bin 103 TL
İzmir: 50 bin 836 TL
Değer artışında Anadolu şehirleri öne çıktı
En fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında fiyat artışının en yüksek olduğu şehirler Samsun, Elazığ ve Diyarbakır oldu.
Samsun: Yıllık artış %38 – ortalama metrekare 35 bin 56 TL
Elazığ: Yıllık artış %37,1 – ortalama metrekare 24 bin 296 TL
Diyarbakır: Yıllık artış %35,2 – ortalama metrekare 32 bin 706 TL
Bu illerde konut fiyatlarının reel olarak da artış göstermesi, konut talebinin yalnızca büyük şehirlerde değil Anadolu’nun gelişen kentlerinde de güçlendiğine işaret ediyor.
Uzman yorumu 
Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, şubat verilerinin konut fiyatlarında nominal artışın devam ettiğini gösterdiğini belirterek şunları söyledi:
“Şubat verileri konut fiyatlarının nominal olarak artmaya devam ettiğini gösterirken, enflasyon etkisinden arındırıldığında reel fiyatlarda sınırlı bir gerileme görüyoruz. Buna rağmen aylık fiyat artışının devam etmesi ve ipotekli konut satışlarında yaşanan güçlü artış, piyasada talebin canlı kaldığına işaret ediyor.”
Öğüt’e göre önümüzdeki dönemde konut piyasasındaki fiyat hareketleri enflasyon, finansman koşulları ve talep dengesi tarafından belirlenmeye devam edecek.
Kiralar da arttı
Endeksa’nın güncel verilerine göre Türkiye genelinde kiralık konut fiyatları yıllık bazda %24,4 arttı. Ancak enflasyon etkisinden arındırıldığında kiralar reel olarak %5,1 düşüş gösterdi.
Türkiye genelinde:
Ortalama metrekare kira: 239 TL
Ortalama kira: 26 bin 530 TL
