1. Kira tespit davasını kimler açabilir?
Hem kiracı hem de kiraya veren bu davayı açabilir. Kiracı yüksek kira bedelinin düşürülmesini, ev sahibi ise düşük kira bedelinin artırılmasını talep edebilir.
2. Kira tespit davası nerede açılır?
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ancak taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmeyle farklı bir mahkeme yetkili kılınabilir.
3. Arabuluculuk şart mı?
Evet. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Aksi halde dava usulden reddedilir.
4. 5 yılı doldurmayan sözleşmelerde dava açılabilir mi?
Evet, açılabilir. Ancak sözleşmede kira artış oranı yoksa, belirlenen yeni kira bedeli TÜFE oranını geçemez.
5. 5 yılı dolduran sözleşmelerde durum nedir?
5 yıl dolduktan sonra kira artış şartı olsa da olmasa da dava açılabilir. Bu durumda kira, emsal kira bedellerine göre belirlenir.
6. Yeni kira bedeli ne zaman geçerli olur?
Genel kural olarak dava her zaman açılabilir; ancak zamanlama sonucu doğrudan etkiler.
7. Yeni dönemden 30 gün önce dava açmanın avantajı nedir?
Dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılırsa, belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
8. Dava yerine ihtar göndermek yeterli mi?
Evet. Yeni dönemden en az 30 gün önce ihtar tebliğ edilirse aynı avantaj sağlanır.
9. Yeni kira dönemi içinde dava açılırsa ne olur?
Eğer sözleşmede artış oranı varsa ve talep edilirse, yeni kira bedeli yine o dönem başından itibaren geçerli olabilir.
10. Her yıl yenilenen sözleşmelerde 5 yıl kuralı nasıl işler?
Sözleşmeler gerçekten “yeniden” yapılıyorsa süre sıfırlanır. Ancak önceki sözleşmenin devamı niteliğindeyse 5 yıllık süre kesilmez.
11. Dava açmadan önce ihtar zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değil. Ancak zaman avantajı sağladığı için önerilir.
12. Talep edilen kira bedeli sonradan artırılabilir mi?
Hayır. Bu dava türünde talep sonradan artırılamaz. Bu nedenle dava açılırken doğru bedelin belirlenmesi kritik önem taşır.
13. Paylı mülkiyette dava açılabilir mi?
Evet. Paydaşlardan biri tek başına dava açabilir ancak sadece kendi payı için sonuç doğurur. Tüm paydaşların birlikte dava açması daha kapsamlı sonuç sağlar.
14. Elbirliği mülkiyetinde dava açılabilir mi?
Hayır, tek başına açılamaz. Tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir.
15. Dava ne kadar sürer?
Şehre, mahkemenin iş yüküne ve dosyanın takibine göre değişir. Ortalama 1 yıl civarında sonuçlanır, ancak 1,5–2 yılı bulabilir.
???? Uzman yorumu: Av. Halit Can Dündar ne diyor? 
Avukat Halit Can Dündar, kira tespit davalarında en kritik noktanın zamanlama ve doğru talep olduğunu vurguluyor.
Dündar’a göre özellikle:
- Davanın doğru zamanda açılmaması ciddi hak kaybına yol açabilir
- Talep edilen kira bedelinin sonradan artırılamaması büyük risk oluşturur
- Arabuluculuk şartının atlanması davayı tamamen geçersiz hale getirebilir
Ayrıca dava sürecinde dilekçelerin eksiksiz hazırlanması ve bilirkişi raporlarına etkin şekilde itiraz edilmesi, davanın sonucunu doğrudan etkileyen unsurlar arasında yer alıyor.
???? Rakamlarla kira tespit davası
- Ortalama dava süresi: 1 yıl
- Uzayan dosyalar: 1,5 – 2 yıl
- Yeni dava açma süresi: 5 yıl bekleme zorunluluğu
- İhtar/dava avantaj süresi: 30 gün
