ürkiye’de konut finansmanında uzun süredir çözülemeyen temel sorunlardan biri, yatırımcı ile konutu fiilen kullanan kiracı arasındaki bağın kurulamaması. Mevcut sistemde kiracı kira ödemeye devam ederken mülkiyete yaklaşamazken, yatırımcı ise çoğu zaman uzun vadeli ve sınırlı bir getiriyle yetinmek zorunda kalıyor.
Son dönemde dünyada yaygınlaşan hibrit konut sahipliği modelleri ise bu denklemi değiştirmeyi hedefliyor. “Kira birikimli tapu” modeli de, rent-to-own (kira öderken satın alma) ve shared ownership (kademeli mülkiyet) sistemlerini bir araya getirerek hem sosyal etkiyi hem de piyasa mantığını aynı çerçevede buluşturuyor.
Kira öderken tapuya giden yol
Modelin temel işleyişinde, projeye giren yatırımcılar taşınmazın büyük bölümünü finanse ediyor. Normalde geliştiricide pasif olarak kalan pay ise yeni bir ürüne dönüştürülerek ya dış yatırımcılara satılıyor ya da doğrudan kiracıya kademeli mülkiyet imkânı sunuluyor.
Kiracı, kira ödemesi yaparken aynı zamanda mülkün belirli bir payını satın alıyor. Süreç sonunda, yapılan ödemelerle birlikte tapudaki paylar kiracıya geçiyor ve mülkün tamamı kiracının mülkiyetine dönüşüyor. Böylece yatırımcı kira geliri ve sermaye kazancı elde ederken, kiracı da ev sahibi olma şansı yakalıyor.
Değerleme olmadan olmaz
Uzmanlara göre modelin başarısı için en kritik başlık, kademeli olarak devredilecek payların hangi değer üzerinden hesaplanacağı. Bu noktada şeffaflığın sağlanamaması, sistemin sosyal etkisini zayıflatabilir.
Bu nedenle pay devirlerinin, SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından hazırlanan güncel piyasa değerleri üzerinden yapılması öneriliyor. Böylece yatırımcı payını gerçek değerinden devrederken, kiracı da adil bir fiyatlama üzerinden mülkiyete ilerlemiş oluyor.
Kira bir alacak değil, mülkiyet sürecinin parçası
“Kira birikimli tapu” modelinde kira ödemeleri, gelecekteki bir alacak olarak değil; tapuda pay devrini finanse eden bir nakit akışı olarak konumlanıyor. Her aşamada tapuya yansıyan pay değişimi, hukuki güvenceyi oluşturuyor.
Bu yönüyle model, yalnızca kira birikimine değil, dönemsel değerleme ve tapu devri mekanizmasına dayanıyor.
Çıkış opsiyonu sistemi ayakta tutuyor
Modelde öne çıkan bir diğer başlık ise kiracının süreci yarıda bırakması ihtimali. Bu durumda sistemin kilitlenmemesi için, kiracının o ana kadar edindiği payı güncel piyasa değeri üzerinden devredebileceği bir çıkış mekanizması öngörülüyor.
Bu sayede kiracının hakları korunurken, yatırımcıların kira ve sermaye getirisi de sekteye uğramıyor. Aynı zamanda sisteme yeni kiracıların girişi kolaylaşıyor.
Dünyada örnekleri var, Türkiye için hibrit çözüm mümkün
Benzer modeller uzun süredir farklı ülkelerde uygulanıyor.
İngiltere’de “shared ownership” sistemiyle haneler konutun bir bölümünü satın alıp kalanını kiralayabiliyor.
Fransa’daki “Location-Accession (PSLA)” modeli, kira ödemelerinin bir kısmını satın alma bedeline sayıyor.
ABD, Kanada ve Malezya’da ise rent-to-own projeleri, peşinat sorunu yaşayan haneler için alternatif oluşturuyor.
Türkiye’de bu modellerin birebir uygulanması zor olsa da, kira birikimli tapu gibi hibrit bir yapı, yerel dinamiklere uygun bir çözüm sunabilir.
Hem yatırımcı hem kiracı için cazip
Uzmanlara göre kiracı açısından “kira öderken ev sahibi olabilme” fikri ne kadar cazipse, yatırımcı için de erken çıkış imkânı ve düzenli getiri aynı ölçüde cazip. Ancak modelin başarıya ulaşması için regülasyon tarafında şeffaf, öngörülebilir ve güvenilir bir çerçeveye oturtulması gerekiyor.
Doğru kurgulandığında “kira birikimli tapu” modeli, yalnızca bir finansman aracı değil; aynı zamanda Türkiye’nin erişilebilir konut sorununa katkı sunabilecek yenilikçi bir çözüm olarak öne çıkıyor.
