Türkiye’de hız kazanan kentsel dönüşüm süreciyle birlikte “riskli yapı” statüsündeki daireler ve binalar yatırımcıların dikkatini çekmeye devam ediyor. Piyasa değerinin altında satışa çıkan bu gayrimenkuller, ilk bakışta cazip görünse de uzmanlara göre sürecin hukuki ve mali boyutu dikkatle analiz edilmeden yapılan alımlar ciddi kayıplara yol açabiliyor.
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapıların satın alınmasında en kritik unsurun, yapının geleceğine ilişkin senaryoların doğru değerlendirilmesi olduğunu söyledi.
Şimşek’e göre riskli yapı yatırımlarında temel soru şu: Bina güçlendirilecek mi, yoksa tamamen yıkılıp yeniden mi yapılacak?
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Riskli yapıların geleceğinin yatırımın geri dönüşünü doğrudan etkilediğini belirten Şimşek, iki temel senaryoya dikkat çekti. Buna göre bazı yapılarda güçlendirme seçeneği öne çıkarken, bazı projelerde ise yıkım ve yeniden inşa süreci tercih ediliyor.
Uzmanlara göre oturum amaçlı alımlarda güçlendirme modeli daha kısa vadeli çözüm sunabiliyor. Ancak yatırım amacı taşıyan satın almalarda, arsa payı değeri üzerinden ilerleyen yeniden yapım projeleri daha yüksek kazanç potansiyeli oluşturabiliyor.
Yüzde 51 detayı yatırımın kaderini değiştiriyor
Kentsel dönüşüm sürecinde en belirleyici başlıklardan biri de kat maliklerinin karar oranı oluyor. Mevzuata göre binanın yıkılması, yeniden yapılması veya güçlendirilmesi için maliklerin en az yüzde 51 çoğunluğu gerekiyor.
Şimşek, satın alma öncesinde bina sakinlerinin eğilimlerinin mutlaka araştırılması gerektiğini belirterek, “Malik yapısı ve karar süreci netleşmeden yapılan yatırımlar, sürecin uzamasına veya beklenmedik maliyetlere neden olabilir” değerlendirmesinde bulundu.
Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekmiyor
Kamuoyunda sıkça yanlış bilinen bir başka konuya da değinen Şimşek, riskli yapı tespiti için tüm kat maliklerinin ortak kararının şart olmadığını söyledi.
Mevcut uygulamaya göre bir bağımsız bölüm sahibi ya da hissedarın tek başına başvurusu ile süreç başlatılabiliyor. Risk tespiti ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştiriliyor.
Devlet destekleri maliyeti azaltabiliyor
Uzmanlar, kentsel dönüşüm projelerinde sunulan kira yardımı, kredi desteği ve çeşitli hibelerin de yatırım hesabına dahil edilmesi gerektiğini vurguluyor. Bu desteklerin özellikle yeniden yapım süreçlerinde mali yükü önemli ölçüde hafifletebildiği belirtiliyor.
Gayrimenkul hukukçularına göre riskli yapı yatırımlarında yalnızca düşük satış fiyatına odaklanmak yerine; hukuki süreç, malik profili, arsa değeri, proje potansiyeli ve dönüşüm modeli birlikte değerlendirilmelidir.
