İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon riskli konutun bulunduğu kentsel dönüşüm sürecini doğrudan etkileyecek kritik bir yargı kararı alındı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi’nin Mart 2025’te aldığı ve çatı katlarına ayrı bağımsız bölüm hakkı tanıyan plan notu değişikliği için yürütmenin durdurulmasına karar verildi.
Gülistan Alagöz'ün Hürriyet'teki haberine göre, söz konusu düzenleme, özellikle kat karşılığı kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit payının artırılması yoluyla sürecin hızlanmasını amaçlıyordu. Ancak Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği’ne (TMMOB) bağlı Mimarlar Odası’nın açtığı dava sonucunda İstanbul 14. İdare Mahkemesi, değişikliğin uygulanmasını durdurdu.
“Binlerce kişi mağdur olabilir”
Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör, kararın ciddi mağduriyetlere yol açabileceğini belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
“Kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel, riskli yapı yenilenirken müteahhide kalan payın çok düşük olması ya da hiç olmamasıdır. Müteahhide ekonomik olarak anlamlı bir hak kalmadığında, dönüşüm projeleri ya hiç başlamıyor ya da ev sahipleri ciddi borç altına giriyor.”
Güngör, İBB’nin bu tıkanıklığı aşmak amacıyla 2025 yılında önemli bir plan notu değişikliği yaptığını hatırlatarak, çatı katlarına bağımsız bölüm hakkı tanınmasının uzun süredir beklenen bir adım olduğunu vurguladı.
Sözleşmeler belirsizliğe girdi
Mahkemenin yürütmeyi durdurma kararının ardından, bu düzenlemeye dayanarak yapılan binlerce inşaat sözleşmesinin hukuki durumunun belirsizliğe girdiğine dikkat çekiliyor.
“Bu haktan yararlanarak anlaşma yapan çok sayıda malik ve müteahhit bulunuyor. Şimdi bu sözleşmelerin akıbeti tartışmalı hale geldi. Taraflar karşılıklı davalarla uğraşacak, dönüşüm projeleri askıya alınacak. Belirsizlik nedeniyle yeni anlaşmalar da yapılmayacak.”
Uzmanlara göre, kararın kalıcı hale gelmesi durumunda İstanbul’da zaten yavaş ilerleyen kentsel dönüşüm süreci daha da karmaşık ve içinden çıkılmaz bir hal alabilir.
Uzman yorumu
Kentsel dönüşümde sürdürülebilirliğin yalnızca hukuki değil, aynı zamanda ekonomik dengelerle mümkün olduğu vurgulanıyor. Müteahhit payının azalması, dönüşümün tamamen durmasına neden olabiliyor.
Rakamlarla İstanbul’da dönüşüm
Riskli konut sayısı: 1,5 milyon
Dönüşüm ihtiyacı olan bina oranı: yaklaşık %60
Kat karşılığı yapılan projelerin payı: %70’in üzerinde
Aslında çok dikkatli incelenip hesaplanarak sözleşme imzalayan müteahhitler hiç bir zaman kendi çıkarlarının aksine hareket etmiyorlar/etmezler. Rant çok büyük Anadolu yakasında parası olan 15 kat binayı en geç 18 aya teslim edip en az 0 kazanç sağlıyorlar. Bu bankada, dolarda, altında bile yok. Bu yüzden müteahhidi değil konut sahiplerini düşünmesi gerekir İBB. Rant zenginden yana olmamalı, barınma hakkı olana verilmelidir.