İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon riskli konutun bulunduğu yapı stoğunda kentsel dönüşüm, hem vatandaşın hem de kamunun en öncelikli gündem maddeleri arasında yer almayı sürdürüyor. Sağlanan teşvikler ve desteklerle son yıllarda önemli ilerleme kaydedilirken, ilçeler bazında dönüşüm hızının ciddi şekilde farklılaştığı görülüyor.
Denge Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan analiz, İstanbul’un kentsel dönüşüm haritasının dengeli ilerlemediğini; bazı ilçelerde hızlı sonuçlar alınırken, bazı bölgelerde ise hukuki ve yapısal sorunların süreci yavaşlattığını ortaya koydu.
Bahçelievler zirvede
Kentsel dönüşümde en dikkat çekici performans Bahçelievler’de gerçekleşti. “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında 2024 ve 2025 yıllarında İstanbul genelinde dönüştürülen 25 bin bağımsız bölümün yaklaşık 5 bin 781’i tek başına bu ilçede hayata geçirildi.
2025 yılı verilerine göre ilçede bin 87 bina yıkımı gerçekleştirilirken, 641 yapı ruhsatı düzenlenerek önemli bir ivme yakalandı. Bu performans, Bahçelievler’i Türkiye genelinde dönüşümün lider ilçesi konumuna taşıdı.
Esenler model ilçe oluyor
Esenler’de son 12 yılda 98 bin 160 riskli yapıdan 56 bini yenilendi. Dönüşüm süreci, kamu ve özel sektör iş birliğiyle yürütülürken, ilçe Türkiye’nin ilk akıllı şehir dönüşüm modeli için pilot bölge olarak öne çıkıyor.
Küçükçekmece’de yıkım süreci tamamlanıyor
Küçükçekmece’de 2012 yılından bu yana tespit edilen 7 bin 307 riskli yapıdan 6 bin 709’unun yıkımı tamamlandı. İlçede dönüşüm süreci büyük ölçüde yıkım aşamasını geride bırakmış durumda.
Kartal ve Kağıthane’de istikrarlı ilerleme
Kartal’da son 10 yılda 5 bin 717 riskli yapıdan 5 bin 203’ü dönüştürülerek önemli bir başarı elde edildi.
Kağıthane’de ise 2019-2023 döneminde 5 bin 500 bağımsız birim yıkılırken, yerine 9 bin yeni konut inşa edildi. Bu veriler, ilçede yoğun bir yeniden üretim sürecine işaret ediyor.
Fikirtepe’de tıkanıklık sürüyor
Kadıköy Fikirtepe bölgesinde ise dönüşüm süreci mülkiyet anlaşmazlıkları ve imar sorunları nedeniyle birçok parselde ilerleyemedi. Bölge, İstanbul’daki en problemli dönüşüm alanlarından biri olmayı sürdürüyor.
Bazı ilçelerde dönüşüm gündemde değil
Adalar’da koruma statüsü nedeniyle kapsamlı dönüşüm projeleri devreye alınamazken, Arnavutköy’de yapı stokunun büyük ölçüde yeni olması nedeniyle dönüşüm ihtiyacı sınırlı kaldı.
Hukuki süreçler projeleri etkiliyor
Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan en önemli sorunlardan biri de hukuki engeller olarak öne çıkıyor. İstanbul’da 5 ilçede açılan toplam 43 dava, projelerin ilerlemesini doğrudan etkileyerek sürecin yavaşlamasına neden oluyor.
Rakamlarla İstanbul’da kentsel dönüşüm
- 927 bin bağımsız birim dönüştürüldü
- 300 bin bağımsız birimde dönüşüm sürüyor
- 1,5 milyon riskli konut bulunuyor
- Bahçelievler’de 5 bin 781 bağımsız bölüm dönüştürüldü
- Esenler’de 56 bin yapı yenilendi
- Küçükçekmece’de 6 bin 709 yapı yıkıldı
Uzman yorumu
Uzmanlara göre İstanbul’da kentsel dönüşümün hızlanabilmesi için hukuki süreçlerin sadeleştirilmesi, mülkiyet anlaşmazlıklarının hızlı çözülmesi ve ilçe bazlı özel teşvik mekanizmalarının geliştirilmesi gerekiyor. Aksi halde ilçeler arasındaki dönüşüm farkının daha da açılabileceği belirtiliyor.
