Türkiye’de konut satış adetlerinde genel bir daralma yaşanmazken, ipotekli satışlar tarafında dikkat çekici bir hareketlilik öne çıkıyor. Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman’a göre, bu artışın arkasında klasik bankacılık kredilerinden ziyade tasarruf finansman sistemi bulunuyor.
Geçtiğimiz yılın mart ayında yaklaşık 19 bin seviyesinde olan ipotekli konut satışları, bu yıl aynı dönemde 25-26 bin bandına yükseldi. Yüzdesel olarak bakıldığında ipotekli satışların toplam içindeki payı %23 seviyelerine ulaşmış durumda. Büyükduman, bu yükseliş trendinin yıl boyunca devam edeceğini ve oranların %35 seviyelerine kadar çıkabileceğini ifade ediyor.
Bankacılık dışı finansman öne çıkıyor
Büyükduman’a göre ipotekli satışlardaki artış doğrudan bankaların kredi genişlemesinden kaynaklanmıyor. Aksine, son yıllarda yaygınlaşan tasarruf finansman şirketleri, konut alımında alternatif bir model olarak öne çıkıyor.
Bu sistemde bireyler, önce düzenli tasarruf yaparak finansman hakkı kazanıyor. Böylece kredi notu düşük olan ya da gelirini belgeleyemeyen kesimler de konut sahibi olabiliyor. Bu yönüyle sistem, finansal sistem dışında kalan grupları da piyasaya dahil ediyor.
Makro ihtiyati tedbirler etkili oldu
İpotekli satışlardaki dönüşümün bir diğer nedeni ise makro ihtiyati düzenlemeler. Bankacılık sistemi üzerinden ikinci konut alımına getirilen sınırlamalar, yatırımcıları alternatif finansman modellerine yönlendirdi.
Tasarruf finansman sistemi ise bu noktada daha esnek bir yapı sunarak özellikle ikinci konut almak isteyenler için bir çıkış yolu haline geldi.
“Yapısal dönüşüm yaşanıyor” 
Büyükduman, yaşanan süreci “yapısal dönüşüm” olarak tanımlıyor. Geçmişte yapılan tasarruf finansman sözleşmelerinin kademeli olarak devreye girmesiyle birlikte, her ay sisteme dayalı satışların arttığını belirtiyor.
Faiz oranlarının yüksek seyretmesine rağmen bu modelin büyümeye devam etmesi, konut finansmanında dengelerin değiştiğine işaret ediyor.
Davranışsal finans etkisi
Uzmanlara göre tasarruf finansman sisteminin yükselişinde sadece ekonomik değil, davranışsal faktörler de etkili. Sistemin “önce birikim, sonra sahiplik” mantığı, özellikle finansal disiplin oluşturmak isteyen kesimler için cazip bulunuyor.
Bu durum, ürünün klasik finansal avantajlarından ziyade doğru anlatım ve erişilebilirlik ile geniş kitlelere ulaşabildiğini gösteriyor.
Sektöre yeni düzenleme sinyali
Öte yandan, tasarruf finansman şirketlerinin hızlı büyümesi kamu otoritelerinin de dikkatini çekmiş durumda. Son dönemde getirilen düzenlemelerle, belirli büyüklüğün üzerindeki şirketlerin aylık sözleşme artışlarına sınırlama getirildi.
Bu adımın hem sektörde rekabeti dengelemek hem de aşırı büyümeyi kontrol altına almak amacı taşıdığı değerlendiriliyor.
Rakamlarla
- İpotekli satış payı: %23
- Geçen yıl mart: 19 bin adet
- Bu yıl mart: 25-26 bin adet
- Yıl sonu beklentisi: %35 pay
Uzman yorumu
“Faiz oranı ne olursa olsun, tasarruf finansman sisteminden gelen sözleşmeler nedeniyle ipotekli satışların payı artmaya devam edecek.” – Ahmet Büyükduman
Herbiremlak
