Son 3 yılda piyasada “sinüs eğrisi” etkisi. Emlakjet & Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, Ekotürk TV’de yayımlanan Yapısal Parite programında son 3 yıllık gayrimenkul seyrini “sinüs eğrisi” benzetmesiyle değerlendirdi.
Pandemi sonrası dönemde dövizde yaşanan dalgalanmalarla birlikte konut fiyatlarının agresif şekilde yükseldiğini belirten Öğüt, bu sürecin piyasada olağanüstü bir hareketlilik yarattığını ifade etti.
Bu dönemde:
- Fiyat artışları yüzde 100’leri aşan seviyelere ulaştı
- Yabancı yatırımcı ilgisi ciddi şekilde arttı
- Talep artışı fiyatları zincirleme biçimde yukarı taşıdı
Öğüt’e göre bu süreç, “tavuk-yumurta” etkisiyle kendi kendini besleyen bir fiyat şişkinliğine dönüştü.
Reel olarak düşüş, satışta artış
Son iki yılda ise piyasa daha dengeli bir yapıya geçti.
Öğüt, özellikle 2024 başından itibaren:
- Fiyat artış hızının yavaşladığını
- Reel bazda (enflasyona göre) düşüş yaşandığını
- Buna rağmen satış adetlerinin artmaya devam ettiğini vurguladı
Son 1-2 yılda nominal artışlar yüzde 30-50 bandında kalsa da, 5 yıllık projeksiyonda konut fiyatlarının hâlâ yüzde 100’ün üzerinde artış gösterdiği ifade ediliyor.
Yabancıya satış bitti, ikinci el öne çıktı
Pandemi sonrası dönemde öne çıkan yabancıya konut satışı, bugün neredeyse durma noktasına geldi.
Öğüt, mevcut tabloda:
- İkinci el konut piyasasının öne çıktığını
- Birinci el (sıfır) konut satışlarının zayıf kaldığını
- Kredili satışların yeniden canlanmaya başladığını söyledi
Artan inşaat maliyetlerine rağmen üreticilerin fiyatları daha fazla yukarı taşıyamadığını belirten Öğüt, sektörün “denge arayışında” olduğunu dile getirdi.
Türkiye’nin doğusu yeni cazibe merkezi
Programda dikkat çeken en önemli başlıklardan biri ise yatırım coğrafyasındaki değişim oldu.
Görkem Öğüt’e göre bugün gayrimenkul hareketliliği batıdan doğuya kaymış durumda. Özellikle:
- Muş
- Hakkari
- Doğu Anadolu’daki diğer şehirler
konut ve arsa yatırımlarında öne çıkıyor.
Bu kaymanın temel nedenleri ise şöyle sıralanıyor:
- Batı illerinde aşırı yükselen fiyatlar
- Doğuda hâlâ erişilebilir fiyat seviyeleri
- Tersine göç hareketleri
- Yatırımcıların “değer artışı potansiyeli” arayışı
İstanbul ve sahil bölgeleri durgun
İstanbul ve Muğla gibi geleneksel yatırım merkezlerinde ise fiyatların yüksek seviyeye ulaşması nedeniyle talebin daha sınırlı olduğu bir dönem yaşanıyor.
Bu bölgelerde piyasa:
- Daha stabil
- Daha düşük artış oranlı
- Bekle-gör modunda ilerleyen
bir yapıya bürünmüş durumda.
Gözler enflasyon ve küresel gelişmelerde
Öğüt, önümüzdeki dönemde piyasayı belirleyecek ana faktörleri şu şekilde sıraladı:
- Enflasyon verileri
- Döviz kuru
- Altın ve petrol fiyatları
- Jeopolitik gelişmeler
Bu değişkenlerin özellikle inşaat maliyetleri üzerinden sektörü doğrudan etkilemeye devam edeceği ifade ediliyor.
Genel tablo: Dengelenen ama yön değiştiren piyasa
Son 3 yıllık süreçte Türkiye gayrimenkul piyasası:
- Aşırı fiyat artışlarından
- Reel düşüş ve stabilizasyon dönemine
- Batıdan doğuya kayan yatırım trendine
evrilmiş durumda.
Bugün itibarıyla sektörün ana dinamiğini ise uygun fiyat – yüksek potansiyel dengesi belirliyor.
Kaynak: Emlakjet & Endeksa CEO’su Görkem Öğüt’ün, Ekotürk TV’de Kıvanç İlhan’ın sunduğu Yapısal Parite programında yaptığı açıklamalar
Herbiremlak
