Türkiye genelinde gayrimenkul piyasasına ilişkin 2026 yılı ilk çeyrek verileri, dikkat çekici bir tabloyu ortaya koydu. Tapuda gerçekleştirilen işlem sayılarında düşüş yaşanırken, buna karşın tapu harcı gelirlerinde güçlü bir artış kaydedildi. Söz konusu ayrışma, sektörde fiyatlama dinamiklerinin değiştiğine işaret ediyor. 
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın değerlendirmelerine göre, yılın ilk üç ayında tapu işlem sayısı geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 9,6 azalarak 694 bin 628’den 628 bin 255’e geriledi. Buna karşılık tapu harcı gelirleri yüzde 73,7 artışla 29,8 milyar TL’den 51,8 milyar TL seviyesine yükseldi.
Bu artış, işlem başına beyan edilen gayrimenkul değerlerinin önemli ölçüde yükseldiğini ortaya koyuyor. Özellikle son dönemde artan emlak vergilerinin, beyan edilen satış bedelleri üzerindeki etkisinin belirginleştiği ifade ediliyor.
Konut talebi dengede, alıcı temkinli
Konut satışlarında ise sınırlı bir değişim gözlendi. 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık 350 bin seviyesinde gerçekleşen satışlar, 2026’nın aynı döneminde de benzer düzeylerde kaldı. Bu durum, konut talebinin sürdüğünü ancak alıcıların daha temkinli hareket ettiğini gösteriyor.
Rakamlarla: fiyat ve kira dengesi
- Konut Fiyat Endeksi: nominal %26,4 artış, reel %3,4 düşüş
- Yeni kiracı kira endeksi: nominal %34,4 artış, reel %2,7 artış
Verilere göre, konut fiyatlarında reel bazda sınırlı gerileme yaşanırken, kira artışlarının devam etmesi yatırımcı açısından kira getirisi ve amortisman süresini daha cazip hale getiriyor.
Kredili satışlarda toparlanma sinyali
2026’nın ilk çeyreğinde ipotekli konut satışlarında da dikkat çekici bir artış yaşandı. Kredili satışlar yaklaşık yüzde 31,5 oranında yükselirken, toplam satışlar içindeki payı yüzde 20 seviyesine yaklaştı. Konut kredi hacmi ise yüzde 10’un üzerinde büyüyerek 752 milyar TL’yi aştı. Bu gelişme, finansman kanallarında yeniden hareketlenmeye işaret ediyor.
Bağış işlemlerinde dikkat çeken artış
Tapu harç gelirleri içinde bağış işlemlerinin payındaki yükseliş de öne çıktı. 2025’in ilk çeyreğinde 124,8 milyon TL olan bağış kaynaklı harç geliri, 2026’nın aynı döneminde 428,2 milyon TL’ye çıkarak yaklaşık yüzde 243 arttı.
Uzmanlar, bu artışta yüksek vergi yükü ve değer artış kazancı nedeniyle satış yerine bağış yönteminin tercih edilmesinin etkili olduğunu belirtiyor.
Uzman yorumu: “Değer barışı” gündeme gelebilir
Mustafa Hakan Özelmacıklı, mevcut vergi sisteminin piyasa davranışlarını doğrudan etkilediğine dikkat çekerek, gayrimenkulde gerçek değerlerin sisteme yansıtılabilmesi için “değer barışı” benzeri düzenlemelerin gündeme alınması gerektiğini ifade etti. Ayrıca tapu harç oranlarının daha makul seviyelere çekilmesinin sektör açısından kritik olduğunu vurguladı.
Önümüzdeki dönemde devreye alınması planlanan güvenli ödeme sistemleriyle birlikte gayrimenkul işlemlerinde şeffaflığın artması beklenirken, bu süreç öncesinde yapılacak düzenlemelerin sağlıklı fiyat oluşumu açısından belirleyici olacağı değerlendiriliyor.
