Konutta KDV oyunu değil, yeni sistem: Aynı daire farklı fiyatlara satılabiliyor

Türkiye’de konut satışlarında uygulanan Katma Değer Vergisi (KDV) sistemi, son yıllarda yapılan düzenlemelerle önemli ölçüde değişti. Özellikle 1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınan projelerde uygulanan kademeli KDV sistemi, aynı büyüklükteki iki konutun farklı fiyatlarla satılmasına neden olabiliyor.

Uzmanlar, konut satın alacak vatandaşların artık sadece dairenin konumu, kalitesi ve büyüklüğüne değil, projenin ruhsat tarihine ve KDV uygulamasına da dikkat etmesi gerektiğini belirtiyor.

150 metrekare sınırı belirleyici oldu

1 Nisan 2022 sonrasında ruhsat alan projelerde net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlarda yüzde 10 KDV uygulanıyor.

Net alanı 150 metrekarenin üzerinde olan konutlarda ise kademeli vergi sistemi devreye giriyor. Buna göre ilk 150 metrekarelik bölüm için yüzde 10 KDV hesaplanırken, bu sınırı aşan kısım için yüzde 20 KDV uygulanıyor.

Örneğin 170 metrekare büyüklüğündeki bir konutta ilk 150 metrekare için yüzde 10, kalan 20 metrekarelik bölüm için ise yüzde 20 oranında KDV hesaplanıyor. Bu durum özellikle büyük ve lüks konutlarda toplam satış bedelini önemli ölçüde artırıyor.

Kentsel dönüşüm projelerinde vergi avantajı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve kentsel dönüşüm projelerinde ise daha avantajlı KDV oranları uygulanıyor.

Bu kapsamda:

• Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlarda yüzde 1 KDV,

• 150 metrekareyi aşan konutlarda ilk 150 metrekare için yüzde 1, aşan kısım için yüzde 20 KDV uygulanıyor.

Bu avantaj sayesinde kentsel dönüşüm projelerinde yer alan konutlar, aynı bölgede bulunan standart projelere göre daha düşük maliyetle alıcı bulabiliyor.

Aynı daire neden farklı fiyata satılıyor?

Sektör temsilcilerine göre konut fiyatlarındaki farklılığın temel nedenleri arasında şu unsurlar yer alıyor:

• Yapı ruhsatının alınma tarihi

• Projenin kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması

• Konutun net kullanım alanı

• Uygulanan KDV oranı

Bu nedenle aynı mahallede, aynı büyüklükte ve benzer özelliklere sahip iki daire arasında yalnızca KDV kaynaklı ciddi fiyat farkları oluşabiliyor.

Rakamlarla KDV farkı

Bir konutun vergisiz satış bedelinin 10 milyon TL olduğunu varsayalım.

• Yüzde 10 KDV uygulanan projede toplam bedel 11 milyon TL’ye çıkıyor.

• Kentsel dönüşüm kapsamında yüzde 1 KDV uygulanan projede ise toplam bedel 10 milyon 100 bin TL oluyor.

Bu örnekte yalnızca KDV oranından kaynaklanan fark 900 bin TL’ye ulaşıyor.

Uzmanlardan alıcılara kritik uyarı

Gayrimenkul uzmanları, konut satın almadan önce projenin yapı ruhsat tarihinin mutlaka sorgulanmasını öneriyor. Ayrıca satış fiyatının KDV dahil mi yoksa hariç mi olduğunun öğrenilmesi ve mümkünse mali müşavir veya vergi uzmanından destek alınması tavsiye ediliyor.

Özellikle yatırım amacıyla konut satın alanların, düşük KDV avantajı sunan projeleri incelemesinin önemli bir maliyet avantajı sağlayabileceği belirtiliyor.

Konut alırken KDV detayı gözden kaçırılmamalı

Konut piyasasında uygulanan yeni KDV sistemi, alıcılar açısından önemli bir maliyet kalemi haline geldi. Kademeli vergi uygulaması ve kentsel dönüşüm teşvikleri, aynı özelliklere sahip konutların farklı fiyatlarla satışa sunulmasına neden olurken, tüketicilerin satın alma kararlarında vergi oranlarını da dikkate almasını zorunlu kılıyor.