Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Şubat ayı konut satış verileri, uzun süredir düşük seyreden konut kredisi kullanımında sınırlı da olsa bir toparlanmaya işaret etti. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yeniden yüzde 20 seviyesinin üzerine çıktı.
Söz konusu artış, özellikle yılın başında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yapılan kredi düzenlemesinin ardından geldi. Yeni düzenleme ile krediye erişim koşulları genişletilirken, farklı gelir gruplarının konut finansmanına ulaşması kısmen kolaylaştı.
Kredi düzenlemesi etkisini göstermeye başladı
Ocak ayı sonunda devreye giren düzenleme kapsamında, kredi değer oranlarının (LTV) konutun enerji sınıfı ve ekspertiz değerine göre yeniden belirlenmesi dikkat çekti. Bu değişiklik, özellikle belirli fiyat aralıklarında kredi kullanımını daha erişilebilir hale getirdi.
Şubat verileri de bu düzenlemenin ilk etkilerini ortaya koydu. Ancak kredi tarafındaki bu hareketlenmenin henüz sınırlı kaldığı ve piyasaya güçlü bir ivme kazandırmadığı değerlendiriliyor.
İpotekli satışlar ikinci elde yoğunlaştı
Veriler, ipotekli satışların büyük bölümünün ikinci el konutlardan oluştuğunu gösterdi. Şubat ayında gerçekleşen kredili satışların yaklaşık dörtte üçü ikinci el konut piyasasında gerçekleşti.
Bu durum, kredi kullanımındaki artışın yeni konut üretimini desteklemekten ziyade mevcut konut stokunun el değiştirmesine katkı sağladığını ortaya koyuyor.
Krediyle konut almak neden zorlaştı?
Son yıllarda konut fiyatlarında yaşanan hızlı artış ve faiz oranlarındaki yükseliş, krediyle konut edinimini önemli ölçüde zorlaştırdı.
2021 yılının son çeyreğinde ortalama bir konut için kullanılan kredi ve geri ödeme koşulları ile bugünkü tablo karşılaştırıldığında çarpıcı bir fark ortaya çıkıyor:
2021’de ortalama bir konut değeri: ~593 bin TL
2025’te aynı konutun değeri: ~4,5 milyon TL
Aylık kredi taksiti: ~8 bin TL’den ~115 bin TL’ye yükseldi
Gerekli hane geliri: ~24 bin TL’den ~350 bin TL seviyesine çıktı
Bu tablo, kredi kullanımındaki daralmanın temel nedenini net şekilde ortaya koyuyor.
Rekor satışlar yatırımcıdan geldi
Kredi kullanımının zayıf olduğu bir dönemde, 2025 yılında konut satışlarının 1,7 milyon adet gibi yüksek bir seviyeye ulaşması dikkat çekti. Bu durum, talep yapısında önemli bir değişime işaret ediyor.
Uzmanlara göre bu dönemde piyasayı ayakta tutan ana unsur, kredi kullanan bireysel alıcılardan ziyade yatırımcı talebi oldu. Yüksek mevduat faizleri, altın gibi yatırım araçlarındaki kazançlar ve kira gelirlerindeki artış beklentisi, gayrimenkule yönelimi artırdı.
Konut yatırımında geri dönüş süresi kısaldı
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki denge de yatırımcı davranışını destekliyor.
2021’de amortisman süresi: 22 yıl
2025’te amortisman süresi: 16 yıl
Bu gerileme, kira getirisine göre konut yatırımının yeniden cazip hale geldiğini ortaya koyuyor.
Rakamlarla konut piyasası
İpotekli satış oranı: %20+
İpotekli satışların %75’i: ikinci el konut
2025 toplam satış: ~1,7 milyon adet
Ortalama konut fiyatı: ~4,5 milyon TL
Ortalama kredi taksiti: ~115 bin TL
Barınma sorunu çözülmeden kalıcı iyileşme zor
Uzmanlar, krediye erişimdeki sınırlı iyileşmenin tek başına konut piyasasında kalıcı bir dönüşüm yaratmayacağını vurguluyor. Türkiye’de temel sorunun “konut piyasası” değil, doğrudan “barınma” meselesi olduğu ifade ediliyor.
Kalıcı çözüm için şu başlıkların birlikte ele alınması gerektiği belirtiliyor:
Arsa üretiminin artırılması
Sosyal konut projelerinin yaygınlaştırılması
Kiralık konut piyasasının dengelenmesi
Alternatif finansman modellerinin geliştirilmesi
Prof. Dr. Ali Hepşen'in Dünya gazetesindeki yazısından yararlanılarak hazırlandı.
