Konut satışlarında gerçek tablo: İlk el satışlar hızla düşüyor
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), her ay Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine dayanarak konut satış istatistiklerini yayımlıyor. Kamuoyunda “konut satışı” olarak anılsa da, aslında bu veri alıcı tarafın hareketliliğini gösteriyor. Çünkü piyasada kaç konutun el değiştireceğini belirleyen satıcılar değil, alıcılar.
Konut piyasasının seyrini anlamak için toplam satış kadar, hatta ondan daha fazla önemli olan bir veri var: İlk el konut satışları. Bu veri, inşaat sektörünün gerçek performansını ortaya koyuyor.
Rakamlarla ilk el satışlar
2013’ten bu yana tutulan veri seti, konut piyasasında çarpıcı bir değişime işaret ediyor:
2013-2018 döneminde ilk on ayda ortalama 482 bin ilk el satış gerçekleşti.
2019-2025 döneminde aynı ortalama 359 bine düştü.
Bu rakamlar, ilk el konut satışında son yıllarda yaklaşık yüzde 25’lik bir daralmaya işaret ediyor.
Pazar payları da dramatik biçimde değişti:
İlk el satış payı: %46,1 → %31,6
İkinci el satış payı: %53,9 → %68,4
Info Box – Rakamlarla değişim
Rakamlarla (2013-2025)
İlk el ortalama satış: 482 bin → 359 bin
İlk el payı: %46,1 → %31,6
İkinci el payı: %53,9 → %68,4
Fiyat artışları belirleyici oldu
2019 sonrasında başlayan ve 2021–2023 döneminde hızlanan konut fiyatlarındaki sert yükseliş, özellikle yeni konutlara erişimi dramatik biçimde zorlaştırdı. Merkez Bankası’nın fiyat endeksine göre kimi dönemlerde yüzde 100’ü aşan artışlar, konut sahibi olmayı salt ücret geliriyle neredeyse imkânsız hâle getirdi.
Bu nedenle piyasada alıcıların yöneldiği segment ikinci el oldu; ilk el satışlar ise tarihsel dip seviyelerine geriledi.
Info Box – Uzman yorumu
“İlk el satış düşüyorsa inşaat sektörü de daralıyor”
Uzmanlara göre toplam satış sayısı artmış görünse bile, sektörün geleceğini ve üretim kapasitesini belirleyen ilk el satışlardır. Bu verideki düşüş, yeni konut üretiminin ve sektördeki yatırım iştahının zayıfladığını gösteriyor.
Konut sahipliği oranı ne anlatıyor?
TÜİK’in son verilerine göre Türkiye’de hanelerin:
%28’i kiracı,
%72’si ev sahibi.
Toplam konut satışlarının bu oranları nasıl etkilediği de kritik bir soru:
Eğer satılan konutlar ilk kez ev sahibi olanlara gidiyorsa, kiracı oranı düşebilir.
Ancak ikinci el konut satanlar tek evini satıp kiracı oluyorsa, sahiplik oranı değişmeden yer değiştirmiş oluyor.
Bu nedenle satış adetlerindeki artış, konut sahibi sayısının arttığı anlamına gelmiyor.
İkinci el satışlar neden arttı?
Artışın temel nedenlerinden bazıları:
Yeni konut fiyatlarına erişim güçlüğü
Yatırımcıların nakde dönme eğilimi
Daha düşük maliyetli tadilat imkânı
Eski konutların daha hızlı el değiştirmesi
Bu tablo, konut piyasasında talebin üretimden ziyade devir yönünde arttığını ortaya koyuyor.
Sonuç: Konutta gerçek artış var mı?
Toplam satış rakamı rekor kırsa da ilk el satışların 2019’dan beri sergilediği düşüş, konut piyasasının gerçek anlamda büyümediğini gösteriyor.
Piyasanın dinamizmi ikinci elde yaşanıyor; ancak bu durum inşaat sektörünün üretim tarafında aynı hareketliliğin olduğu anlamına gelmiyor. 
Bu haber, Alaattin Aktaş'ın Ekonomim'deki köşe yazısından yararlanılarak hazırlandı
