Türkiye’de milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiren kira ilişkilerinde, kulaktan dolma bilgiler ciddi hak kayıplarına yol açabiliyor. Özellikle son yıllarda artan kira bedelleri ve tahliye davalarıyla birlikte, konut piyasasında doğru bilinen yanlışlar daha görünür hale geldi. İşte İnşaat Doktoru'nun sosyal medya hesabı X'ten yaptığı 6 başlıkta konut piyasasına dair en yaygın hatalar ve hukuki gerçekler…
1️⃣ “10 yıl dolmadan kiracı çıkmaz” algısı doğru değil
Kamuoyunda yaygın kanaate göre bir kiracı 10 yıl dolmadan evden çıkarılamaz. Ancak bu bilgi eksik ve yanıltıcıdır.
Kiracının kira bedelini ödememesi
Ev sahibinin kendisi veya birinci derece yakını için konuta ihtiyaç duyması
Taşınmazda esaslı tadilat veya yeniden inşa gerekliliği
gibi durumlarda, 10 yıl şartı aranmaksızın tahliye davası açılabilir. 10 yıllık süre, sözleşme uzama dönemleri sonunda sebepsiz tahliye hakkı ile ilgilidir; her durumda mutlak koruma sağlamaz.
2️⃣ “Evi sattım, kiracı çıkar” düşüncesi hatalı
Bir konut satıldığında kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.
Ancak yeni malik, evi kendisi veya yakını için kullanma ihtiyacı olduğunu belgeleyerek ve yasal süreleri gözeterek tahliye talebinde bulunabilir. Aksi halde sırf satış yapıldı diye kiracının çıkarılması mümkün değildir.
3️⃣ “Depozito ev sahibinin hakkıdır” anlayışı yanlış
Depozito (güvence bedeli), ev sahibinin malı değildir. Mevzuata göre depozito bedeli bankada vadeli bir hesapta tutulmalı ve iki tarafın onayı olmadan çekilememelidir.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, konutta hasar yoksa veya kira borcu bulunmuyorsa depozito kiracıya iade edilir. Keyfi kesinti hukuka aykırıdır.
4️⃣ “Sözlü kira sözleşmesi geçersizdir” iddiası doğru değil
Kira sözleşmelerinin yazılı yapılması ispat açısından önemlidir; ancak hukuken zorunlu değildir.
Taraflar arasında sözlü olarak kurulan kira sözleşmesi de geçerlidir. Uyuşmazlık halinde yazılı belge bulunmaması ispat sorununa yol açabilir; fakat sözleşmenin yok sayılması söz konusu değildir.
5️⃣ “Boyalı verdim, boyalı alırım” yaklaşımı sınırsız değil
Kiracının kullanım süresi boyunca oluşan olağan yıpranma ve eskime, kiracıdan talep edilemez.
Duvarlarda zamanla oluşan solma, küçük çatlaklar veya standart kullanım izleri “ayıp” sayılmaz. Ancak kiracı kasıtlı zarar vermişse veya taşınmaza olağan dışı hasar bırakmışsa tazmin yükümlülüğü doğabilir.
6️⃣ “Aidatı tamamen kiracı öder” bilgisi eksik
Aidat konusunda da sıkça karışıklık yaşanıyor.
Günlük işletme giderleri (kapıcı, temizlik, güvenlik, asansör bakım vb.) kiracıya aittir.
Demirbaş niteliğindeki büyük onarım ve yenileme giderleri (çatı değişimi, dış cephe mantolama, asansör yenileme gibi) ise malikin sorumluluğundadır.
Bu ayrımın bilinmemesi taraflar arasında uyuşmazlıklara neden olabiliyor.
Uzmanlar uyarıyor: Sözleşme detayları kritik
Gayrimenkul hukuku uzmanları, kira sözleşmelerinin detaylı ve açık şekilde hazırlanmasının hem kiracı hem de ev sahibi açısından riskleri azaltacağını belirtiyor. Özellikle artan dava yükü ve kira uyuşmazlıkları dikkate alındığında, tarafların hak ve yükümlülüklerini net şekilde bilmesi büyük önem taşıyor.
Konut piyasasında doğru bilinen yanlışların düzeltilmesi, hem hukuki güvenliği artırıyor hem de taraflar arasındaki ihtilafların önüne geçiyor. 
