Bir konut satın almak, yalnızca duygusal bir karar değil, aynı zamanda ciddi bir hukuki süreçtir. Tapuda imza atmadan önce belgelerin eksiksiz ve doğru şekilde hazırlanması, olası mağduriyetlerin önüne geçmek açısından büyük önem taşır. Uzmanlar, gayrimenkul alımında en sık yapılan hataların çoğunun belge eksikliğinden kaynaklandığına dikkat çekiyor.
Tapu senedi: Mülkiyetin en net göstergesi
Konut alırken ilk kontrol edilmesi gereken belge tapu senedidir. Tapuda taşınmazın kat mülkiyetine geçip geçmediği mutlaka incelenmelidir. Eğer hâlâ kat irtifakı aşamasındaysa, binanın iskân belgesi henüz alınmamış olabilir. Bu durum, ilerleyen dönemde elektrik, su veya doğalgaz bağlantılarında sorunlara yol açabilir.
İmar durum belgesi: Yapılaşma sınırlarını gösterir
Belediyeden temin edilen imar durum belgesi, taşınmazın statüsünü ve yapılaşma koşullarını belirler. Belge, taşınmazın konut, ticari, arsa veya tarla niteliğinde olup olmadığını gösterir. İmar durumu, sonradan çıkabilecek yıkım ya da ceza risklerinin önüne geçmek için kritik öneme sahiptir.
Yapı kullanma izin belgesi (İskân): Ruhsata uygunluk belgesi
İskân belgesi, binanın ruhsata uygun şekilde tamamlandığını kanıtlar. İskânı bulunmayan binalarda su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinde sorun yaşanabilir. Ayrıca, kat mülkiyetine geçiş için de zorunludur.
Kat planı ve bağımsız bölüm kontrolü
Tapuda yer alan bağımsız bölüm numarası ile satın alınacak dairenin fiili konumunun uyuşması gerekir. Dairenin içindeki mutfak, balkon veya oda gibi alanlarda sonradan yapılan değişiklikler, imar açısından sıkıntı doğurabilir.
DASK poliçesi: Tapu devrinin olmazsa olmazı
Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi olmadan tapuda devir işlemi yapılamaz. Bu nedenle, satın alma sürecinde geçerli bir DASK poliçesinin mevcut olması gerekir.
Enerji kimlik belgesi: Enerji verimliliği göstergesi
2011 yılı sonrası inşa edilen yapılarda enerji kimlik belgesi zorunludur. Bu belge, binanın enerji performans sınıfını gösterir ve çevreye duyarlı yapılaşma açısından önemli bir göstergedir.
Vergi ve aidat borcu sorgusu
Konutun önceki sahibine ait emlak vergisi, su, elektrik veya aidat borcu olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Aksi hâlde, mülkiyet devrinden sonra bu borçlar yeni malike geçebilir.
Satış vaadi veya ipotek şerhi kontrolü
Tapu Müdürlüğü üzerinden yapılacak sorgulama ile taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya satış vaadi şerhi olup olmadığı öğrenilebilir. Üzerinde şerh bulunan gayrimenkullerin satışı, ileride hukuki risk oluşturabilir.
Noter onaylı kimlik ve vekaletname
Satın alma işlemi bir vekil aracılığıyla yapılacaksa, vekaletnamenin gayrimenkul satış yetkisini açıkça içermesi gerekir. Ayrıca vekaletnamenin tarihi güncel olmalı; eski tarihli vekaletnameler tapu dairesi tarafından kabul edilmeyebilir.
Tapu harcı ve masraflar
Tapu harcı, genellikle binde 20 (yüzde 2 + yüzde 2) oranında alınır. Bu oran, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılır. Harç ve diğer masrafların önceden hesaplanması, sonradan yaşanabilecek mali sürprizlerin önüne geçer.
Uzman uyarısı
Gayrimenkul danışmanları, tapu aşamasına gelmeden önce tüm belgelerin eksiksiz şekilde hazırlanması gerektiğini vurguluyor. Eksik belgeyle yapılan satışlar, hem tapu işlemlerinde gecikmeye neden olabiliyor hem de hukuki açıdan alıcıyı zora sokabiliyor.
