Kiracı hangisinden korkar? Kira tespit davası mı tahliye mi?

Konut piyasasında artan kira değerleri, mülk sahipleri ile kiracılar arasında yeni anlaşmazlıkları beraberinde getiriyor. Özellikle uzun süredir düşük bedelle kirada oturan kiracılar nedeniyle mağduriyet yaşayan ev sahipleri, “kira tespit davası mı yoksa tahliye davası mı açılmalı?” sorusuna yanıt arıyor.

Yabancı Yatırım Uzmanı Avukat Abide Gülel Saral, iki dava türü arasındaki farklara dikkat çekerek, uygulamada daha etkili sonuç alınan yöntemin çoğunlukla kira tespit davası olduğunu belirtiyor.

Tahliye davası uzun sürüyor

Tahliye davalarının ortalama 3 ila 3,5 yıl sürebildiğini ifade eden Saral, bu süreçte kiracıların genellikle taşınmazı kullanmaya devam ettiğini söylüyor. Kiracıların, “karar kesinleşince çıkarım” yaklaşımıyla hareket ettiğini belirten Saral’a göre bu durum, ev sahipleri açısından zaman kaybı yaratıyor.

Kira tespit davası kiracıyı harekete geçiriyor

Kira tespit davasının ise açıldığı andan itibaren kiracı üzerinde mali bir sorumluluk oluşturduğunu vurgulayan Saral, bu davanın psikolojik ve ekonomik etkisinin daha güçlü olduğunu ifade ediyor.

Saral’ın değerlendirmesine göre, kira bedeli piyasa koşullarının çok altında kalan bir taşınmazda dava açılması halinde, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli geriye dönük olarak işletiliyor. Bu da kiracı açısından ciddi bir borç yükü anlamına geliyor. Aradaki farkın faiz ve yasal giderlerle birlikte birikmesi, kiracıyı uzlaşmaya veya taşınmazı tahliye etmeye yöneltebiliyor.

İki dava birlikte de açılabiliyor

Uzmanlara göre kira tespit ve tahliye davaları aynı anda açılabiliyor. Ancak tahliye davası için belirli hukuki gerekçelerin bulunması gerekiyor. Örneğin:

• Kiranın eksik ödenmesi
• Ödemelerin geciktirilmesi
• Aynı yıl içinde birden fazla ödeme ihlali

Bu tür durumlar tahliye davası için dayanak oluşturabiliyor.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira tespit davası açabilmek için kira sözleşmesinin genellikle 5 yılı doldurmuş olması gerekiyor. Bu süreçte, yeni dönem başlamadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi önem taşıyor. Altıncı yılın başından itibaren geçerli olacak şekilde açılan davalarda, mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli üzerinden fark hesaplanıyor.

Sonuç: stratejik tercih önemli

Uzman görüşleri, tahliye davasının uzun sürmesi ve sınırlı etkisine karşılık, kira tespit davasının daha hızlı ve sonuç odaklı bir araç olduğunu ortaya koyuyor. Bu nedenle ev sahiplerinin, hukuki süreç başlatmadan önce somut durumlarını değerlendirerek doğru stratejiyi belirlemesi önem taşıyor.