İskansız evler fırsat mı, risk mi? İskansız ev alınır mı?

Gayrimenkul piyasasında bütçesine uygun bir konut arayanların karşısına çoğu zaman aynı not çıkar: “İskanı henüz alınmadı.” Peki, piyasa değerinin yüzde 15-25 altında satılan bu daireler gerçekten bir fırsat mı, yoksa uzun vadede baş ağrısına dönüşecek bir risk mi?

Bir yapının iskanının olmaması, yalnızca bürokratik bir eksiklik değildir. Tapu türünden elektrik-su aboneliklerine, kredi kullanımından yıkım riskine kadar pek çok kritik süreci doğrudan etkiler.

İskan nedir, neden bu kadar önemlidir?

İskan belgesi (yapı kullanım izin belgesi), bir binanın ruhsatına, onaylı projesine, imar planına ve fen kurallarına uygun olarak tamamlandığını gösteren resmi belgedir. Belediye tarafından verilen bu belge, yapının fiilen oturulabilir olduğunu tesciller.

Başka bir ifadeyle iskan, binanın hukuken “tamamlanmış” sayılmasını sağlar. İskanı olmayan bir yapı, kağıt üzerinde hâlâ inşaat statüsündedir.

İskansız ev almanın temel riskleri

İskanı bulunmayan bir konut, beraberinde bir dizi hukuki ve mali riski getirir:

• Kat irtifakı sorunu: İskansız binalarda tapular genellikle “kat irtifakı” aşamasında kalır. Kat mülkiyetine geçilemez. Bu durum ileride satış ve ipotek işlemlerini zorlaştırır.

• Yüksek fatura maliyetleri: Bina inşaat statüsünde göründüğü için elektrik ve su abonelikleri şantiye tarifesinden açılır. Bu da faturaların normal tarifeye göre yüzde 30-50 daha yüksek gelmesi anlamına gelir.

• Kredi kısıtlamaları: Birçok banka, iskanı olmayan binalara konut kredisi vermek istemez. Kredi kullandırılsa bile ekspertiz değeri düşük çıkar ve sınırlı limit tanımlanır.

• Yıkım ve para cezası riski: Eğer yapı projeye aykırıysa veya imar planını ihlal ediyorsa, belediye tarafından idari para cezası, mühürleme ve hatta yıkım kararı uygulanabilir.

İskanı olmayan bir ev satın alınır mı?

Bu sorunun tek bir cevabı yok. Her şey iskanın neden alınamadığına bağlı.

1) Evrak eksikliği kaynaklıysa: Bina projeye uygun yapılmış, ancak harçların ödenmemesi, dosyanın tamamlanmaması ya da bürokratik gecikmeler nedeniyle iskan alınmamış olabilir. Bu senaryoda eksikler giderildiğinde iskan alınması mümkündür ve bu durum alıcı için gerçek bir fiyat avantajına dönüşebilir.

2) Yapısal aykırılık varsa: Projede 5 katlı görünen binanın fiilen 6 katlı yapılması, sığınak ve otopark gibi ortak alanların daireye çevrilmesi gibi durumlarda iskan almak neredeyse imkânsızdır. Bu tür yapılar “kaçak yapı” statüsüne girebilir.

İskan sorunu nasıl çözülür?

Geçmişte iskan alamayan yapılar için tek umut, imar barışı gibi dönemsel düzenlemelerdi. Günümüzde ise iki temel yol bulunuyor:

• Eksiklerin giderilmesi: Yangın merdiveni, sığınak düzenlemesi, otopark alanı gibi projede yer alan ancak fiilen yapılmamış bölümler tamamlanırsa, iskan başvurusu yapılabilir.

• Yapı kayıt belgesi süreci: Uygun koşullarda yapı kayıt belgesi alınarak belirli aykırılıkların yasallaştırılması mümkündür. Ancak bu yol her yapı için geçerli değildir.

Kim ne yapmalı?

• Müteahhit ile görüşün: İnşaat yeni tamamlandıysa, iskan alma yükümlülüğü müteahhittedir. Satış sözleşmesine mutlaka “İskan masrafları satıcıya aittir” maddesini ekletin.

• Apartman yönetimiyle hareket edin: Bina sakinleri birleşerek ortak giderleri ödeyip eksiklikleri gidererek toplu iskan başvurusu yapabilir.

Ucuz etin yahnisi mi, büyük fırsat mı?

İskansız evler ilk bakışta cazip fiyatlarıyla dikkat çeker. Eğer hukuki bir engel yoksa ve sorun yalnızca finansal yükümlülüklerin yerine getirilmemesinden kaynaklanıyorsa, bu tür bir alım uzun vadede kârlı bir yatırıma dönüşebilir.

Ancak projeye aykırı, imar planını ihlal eden ve kaçak yapı statüsüne girmiş bir binaya girmek, bir sabah belediyeden gelen tebligatla uyanmanıza da neden olabilir.

Sonuç olarak: İskansız bir daire alırken fiyat avantajına değil, iskanın neden alınamadığına odaklanın. Doğru analiz yapılmadan atılan her adım, fırsat değil, risk üretir.