Birden fazla sahibi bulunan tapuya verilen isim olan hisseli/müşterek tapunun nasıl bölüneceği konusu, taşınmaz sahibi olsun olmasın hemen herkesin aklına takılan sorulardan birisi. Hisseli tapunun çeşitlerinden, nasıl ayrılacağına kadar bütün ayrıntılar bu haberimizde.
Bir taşınmaz/gayrimenkul üzerinde birden fazla kişi hak sahibi ise buna hisseli/müşterek ya da paylı tapu deniyor. Bu haberimizde kafa karışıklığına yol açmamak için daha çok en yaygın olarak kullanılan şekli ile hisseli tapu tanımını kullanacağız.
Hukuki işlemler ya da kanuni bir hak sonucu ortaya çıkan hisseli mülkiyet, genellikle miras sonrasında şekillenmiş oluyor.
Bir taşınmaz malın ortaklarını ifade eden tapuya hisseli tapu deniyor. Hisseli tapularda gayrimenkul sahiplerinin isimleri açık bir şekilde yazılarak kaç ortağın bulunduğu bilgisi yer alır. Bu belge ile gayrimenkulün kaç ortağının yer aldığı tapuda görülmüş olur. Hisseli tapuda yer almayan tek bilgi hangi ortağın hangi bölümün sahibi olduğudur.
Hisseli mülkiyetin de birden fazla şekli var. Bunlar “el birliği mülkiyeti” ve “paylı mülkiyet”.
El birliği mülkiyeti: Bu tür tapularda hangi hissedarın hangi bölgeye ne kadar sahip olduğu bilinmez. Yani hissedarların/paydaşların hangi bölüm için ne kadar hak sahibi olduğu belli olmuyor.
Paylı mülkiyet: Bu tür tapularda ise taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerin hangi oranda pay sahibi oldu açıkça belirtilir. Eğer bir ayırıma gitmişlerse hangi hissedarın taşınmazın hangi bölgesine sahip olduğu bilgisi de yer alır.
HİSSELİ TAPU NASIL BÖLÜNÜR?
Söz konusu mülkün bölünmesi ya da satılması durumunda hisseli mülkiyet sona erebilir.
Ayrıca hisseli mülkiyette hissedarlar/paydaşlar; paylarını rehin verme ya da devretme gibi haklara da sahip olabilir. Bundan dolayı da yönetim ve satışta çoğu zaman sorunlar ortaya çıkabiliyor.
Eğer paydaşlardan biri kendi payını devretmek isterse Türk Medeni Kanunu’nun 659. maddesine göre diğer paydaşların ön alım/şufa hakkı bulunur. Yani bu pay için ilk satın alma hakkı, paydaşlar arasında olması gerekiyor.
Şimdi hisseli tapunun nasıl ayrılacağı noktasına bakalım.
Hisseli tapunun bölünebilmesi için işe ilk olarak harita ve kadastro mühendislerine arsa ayırma planı hazırlatılması ile başlatılıyor. Bu plan ardından Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne sunularak onaylatılması gerekiyor. Onay verilmesinin ardından ise ek belgelerin temin edilip teslimi gerekiyor.
Hisseli tapulara sahip gayrimenkuller, belli şartlara sahipse ifraz işlemleri adı altında yürütülen düzenlemeyle bölünebilir ve ayrı tapular çıkartılabilir.
Bu şartları taşıyan tapular, mirasçılar aralarında anlaşarak tapuda miras paylaşımını yapabilir.
Bunun için tüm mirasçılar önce kendi aralarında bir miras paylaşım sözleşmesi imzalayacaklar ve tapuya giderek tapuda miras paylaşımını kütüğe işletecekler.
Miras paylaşma (taksim) sözleşmesinin geçerli olabilmesi için;
♦️ Tüm mirasçılar tarafından imzalanmış olması
♦️ Sözleşmenin yazılı şekilde yapılmış olması gerekir.
Mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa, mirasçılardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesinde miras paylaşımı davası açabilir.
Bu davada miras paylaşımı yapılır ve işlemler tapuda gerçekleştirilebilir.
MÜŞTEREK TAPU BÖLME ÜCRETİ NE KADAR?
Söz konusu müşterek tapu miras taşınmaz ise miras intikali herhangi bir ücrete tabi değildir. Bir diğer ifadeyle mirasçılar birbirlerine satış yapıyorsa herhangi bir harç ve vergi alınmıyor.
Ancak miras kalan intikal konusu taşınmazın önceden kalan vergi borcu vb. borcu bulunuyorsa bunun ödenmesi gerekiyor.
Dolayısıyla, miras kalan tapuyu üzerine alma ücreti söz konusu olmamakla birlikte varsa emlak vergisi borcu, veraset ve intikal vergisi ve döner sermeye ücreti ödenmesi gerekmektedir.
Eğer miras değil ise bu ücretlere ek tapu harcı da ödenir.
