Arsa, arazi, bina gibi gayrimenkuller hem gerçek hem de tüzel kişiler tarafından alım satıma konu olabiliyor. Tüzel kişilerin gayrimenkul satışında vergilendirme Kurumlar Vergisi Kanunu'na tabi iken, gerçek kişilerin gerçekleştirdiği satışlarda 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu hükümleri uygulanıyor. Gerçek kişilerin yaptığı satışlarda, eğer satış işlemleri devamlı bir faaliyet haline gelmişse "ticari kazanç" hükümleri, arızi bir satış varsa "değer artış kazancı" hükümleri devreye giriyor. İki kazanç türü arasındaki farkı ise devamlılık faktörü belirliyor.
Geçtiğimiz hafta, kurumların taşınmaz satışında kurumlar vergisi ve KDV istisnasının kaldırılmasını ele almıştık. Bu yazımızda ise gerçek kişilerin gayrimenkul satışı sırasında karşılaşabileceği vergisel yükümlülükler üzerinde duruyoruz.
Gayrimenkul satışı ve gelir vergisi mükellefiyeti
Gelir Vergisi Kanunu'nda gerçek kişilerin gayrimenkul satışlarından doğan kazançları ticari kazanç ve diğer kazanç ve iratlar olarak iki ana başlıkta düzenliyor. Ticari kazanç, devamlılık arz eden faaliyetler sonucu elde edilirken; diğer kazanç ve iratlar kapsamına giren değer artış kazançları, devamlılık göstermeyen, arızi işlemlerden kaynaklanıyor.
Ticari kazanç nedir?
Gayrimenkul alım satımı bir organizasyon dâhilinde, süreklilik arz ederek yapılıyorsa ve kazanç amacı güdülüyorsa, elde edilen gelir ticari kazanç olarak değerlendirilir. Aynı takvim yılı içerisinde birden fazla satış işlemi yapılması veya takip eden yıllarda satışların devam etmesi, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından "devamlılık" olarak kabul ediliyor.
Ayrıca arazi satın alınıp parsellenerek satılması da ticari faaliyet kapsamında değerlendirilip ticari kazanç olarak vergilendiriliyor.
Değer artış kazancı nedir?
Ticari amaç güdülmeden, şahsi ihtiyaç veya yatırımdan kaynaklı yapılan gayrimenkul satışlarında elde edilen kazançlar değer artış kazancı kapsamına giriyor. Ancak bu kazancın vergilendirilebilmesi için gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması gerekiyor. 5 yılı aşan satışlarda değer artış kazancı doğmuyor ve gelir vergisi mükellefiyeti söz konusu olmuyor.
2025 yılı itibarıyla değer artış kazancı için uygulanacak istisna tutarı 120.000 TL olarak belirlendi.
Değer artışı kazancında endeksleme nasıl yapılır?
Değer artış kazancının hesaplanmasında, maliyet bedeli TÜİK tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranında artırılarak (yani endekslenerek) belirlenebiliyor. Ancak endeksleme yapabilmek için Yİ-ÜFE artış oranının %10 ve üzerinde olması gerekiyor.
Tapu harcı ve diğer yükümlülükler
Gayrimenkul alım satımlarında, satıştan bağımsız olarak alıcı ve satıcı ayrı ayrı tapu harcı ödemekle yükümlü. Ayrıca değer artış kazancı doğuyorsa ve bu kazanç yıllık istisna tutarını aşıyorsa, gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor.
Bedelsiz iktisapta vergi yok
Miras veya bağış gibi yollarla ivazsız (bedelsiz) olarak iktisap edilen gayrimenkullerin satışında ise değer artış kazancı doğmuyor. Bu nedenle beş yıl şartı aranmasa da beyanname verilmesi gerekmiyor.
Sonuç
Gerçek kişilerin gayrimenkul satışlarında vergisel yükümlülükleri belirleyen temel unsurlar, işlemin devamlılığı, ticari bir organizasyonun varlığı ve satışın amacı oluyor. Satış öncesinde bu kriterlerin doğru analiz edilmesi, olası vergi yükümlülükleriyle karşılaşmamak için büyük önem taşıyor.
