Artan konut fiyatları, yüksek faiz oranları ve krediye erişimde yaşanan zorluklar, ev ve araç sahibi olmak isteyen vatandaşları alternatif finansman modellerine yöneltti. Özellikle faizsiz tasarruf finansman sistemi, son dönemde hızla büyüyen sektörlerden biri haline geldi. Finansal Kurumlar Birliği (FKB) verilerine göre sektördeki müşteri sayısı 1 milyon 337 bine yükselirken, 2026 yılının ilk üç ayında toplam sözleşme büyüklüğü 354 milyar TL seviyesine ulaştı.
Gülistan Alagöz'ün Hürriyet gazetesinde yer alan haberine göre sektör temsilcileri, özellikle konut kredilerindeki yüksek maliyet nedeniyle vatandaşların faizsiz modellere yöneldiğini belirterek, yıl sonunda yeni rekorların görülebileceğini ifade ediyor.
BDDK düzenlemeleri güveni artırdı
Tasarruf finansman sektöründe büyümeyi hızlandıran en önemli gelişmelerden biri, 2021 yılında yapılan yasal düzenlemeler oldu. Vatandaşların haklarını korumak amacıyla sektör, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) denetimine alındı.
Yapılan düzenlemeler kapsamında gerekli şartları sağlayamayan 21 şirket tasfiye edilirken, faaliyet izni alan şirketler sektörde faaliyetlerini sürdürdü. Son düzenlemelerle birlikte sektörde güvenlik ve şeffaflık standartlarının yükseldiği belirtiliyor. Halihazırda sektörde faaliyet gösteren şirket sayısı 9’a ulaştı.
Sistemin büyümesinde etkili olan bir diğer gelişme ise kamu bankalarının sektöre dahil olması oldu. Geçtiğimiz yıl kamu iştiraki bir katılım bankasının sisteme girmesiyle birlikte tüketici güveninin önemli ölçüde arttığı ifade ediliyor.
Yüksek faiz vatandaşın tercihini değiştirdi
Konut kredilerindeki faiz oranlarının yükselmesi, vatandaşın ödeme gücünü ciddi şekilde etkiliyor. Bugün kamu bankalarında en düşük konut kredisi faiz oranı yüzde 2.74 seviyesinde bulunuyor.
3 milyon TL değerinde bir konut için yüzde 90 kredi kullanılması durumunda, 2 milyon 700 bin TL’lik kredinin 10 yıl vadede aylık ödemesi yaklaşık 76 bin 983 TL’ye ulaşıyor. Toplam geri ödeme ise 9 milyon 238 bin TL’yi buluyor.
Tasarruf finansman sisteminde ise faiz uygulanmıyor. Vatandaş yalnızca organizasyon ücreti ödüyor. Ortalama yüzde 8 organizasyon maliyetiyle 3 milyon TL’lik finansmanın toplam geri ödemesi yaklaşık 3 milyon 240 bin TL seviyesinde kalıyor.
Rakamlarla faizsiz finansman modeli
- 3 milyon TL finansman için:
- 300 bin TL peşinat
- 10 yıl vadede aylık yaklaşık 22 bin 500 TL ödeme
- 44’üncü ayda teslimat
- 5 yıl vadede:
- Aylık yaklaşık 45 bin TL ödeme
- 22’nci ayda teslimat
- 3 yıl vadede:
- Aylık yaklaşık 75 bin TL ödeme
- 13’üncü ayda teslimat
Peşinat oranı ve vade süresi arttıkça teslimat tarihi ve aylık ödeme tutarları değişiklik gösteriyor.
İkinci ev almak isteyenler de sisteme yöneliyor
BDDK’nın ikinci konut alımına yönelik kredi sınırlamaları da tasarruf finansman sistemine olan ilgiyi artırıyor. Mevcut düzenlemelere göre ikinci konutunu almak isteyen vatandaşlar, ev değerinin yüzde 90’ı yerine yalnızca yüzde 22.5’i kadar kredi kullanabiliyor.
Bu nedenle özellikle yatırım amaçlı ikinci ev almak isteyenlerin faizsiz finansman modeline yöneldiği belirtiliyor.
Ayrıca sistemde kredi notu ve gelir belgesi şartının aranmaması, bankadan kredi kullanamayan geniş bir kesim için önemli avantaj sağlıyor.
Kredili konut satışlarında dikkat çeken artış
Türkiye genelinde kredili konut satışları nisan ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 40.5 artarak 25 bin 771’e yükseldi. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı yüzde 20.3 olarak gerçekleşti.
Uzmanlar, yüksek faiz ortamına rağmen kredili satışlarda yaşanan artışın önemli bölümünün tasarruf finansman sistemi kaynaklı olduğunu değerlendiriyor.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, nisan ayında gerçekleşen 25 bin 771 kredili konut satışının yaklaşık 10 bininin tasarruf finansman şirketleri üzerinden yapılmış olabileceğini belirtti. Büyükduman, yıl sonunda aylık kredili konut satışlarının 30 bin seviyesine ulaşabileceğini, bunun yaklaşık 20 bininin faizsiz finansman sistemi üzerinden gerçekleşebileceğini ifade etti.
Tasarruf finansman sistemi nasıl işliyor?
Faizsiz finansman sistemine katılmak isteyen vatandaşlar, faaliyet izni bulunan şirketlere başvurarak ihtiyaç duydukları finansman tutarını belirliyor. Sistem genel olarak iki farklı model üzerinden ilerliyor:
Müşteri bazlı model
Bu modelde teslim tarihi sözleşme aşamasında net olarak belirleniyor. Vatandaş hangi ayda ödeme alacağını önceden biliyor ve buna göre planlama yapabiliyor.
Çekilişli model
Katılımcılar belirli gruplar halinde sisteme dahil oluyor. Şirketler noter huzurunda aylık veya üç aylık çekilişler gerçekleştiriyor. Çekilişte hak kazanan müşterilere belirlenen tarihte ödeme yapılıyor.
Teslimat için yüzde 40 şartı uygulanıyor
Tasarruf finansman sistemi, klasik banka kredilerinden farklı olarak doğrudan anında nakit kullandırımı sağlamıyor. Sistemde teslimat yapılabilmesi için müşterinin belirli bir tasarruf seviyesine ulaşması gerekiyor.
BDDK düzenlemelerine göre teslimat için:
- Sistemde en az 5 ay bulunulması
- Toplam finansman tutarının en az yüzde 40’ına ulaşılması gerekiyor.
Konut ve işyeri finansmanında azami vade 120 ay, araç finansmanında ise 60 ay olarak uygulanıyor.
Kamuoyu tepkisi
Sektördeki hızlı büyüme bazı uzmanlar tarafından “alternatif finansman ihtiyacının sonucu” olarak değerlendirilirken, bazı ekonomistler ise sistemin sürdürülebilirliği konusunda daha sıkı denetimlerin önemine dikkat çekiyor. Özellikle geçmiş yıllarda yaşanan mağduriyetlerin ardından getirilen BDDK düzenlemelerinin tüketici güveni açısından kritik olduğu belirtiliyor.
