Emlak vergisinde rayiçlerin nasıl düşürüleceği netleşti
2026–2029 döneminde geçerli olmak üzere belirlenen emlak vergisi rayiç bedellerindeki aşırı artış, toplumdaki güçlü tepkilerin ardından yeni bir düzenlemeyi gündeme taşıdı. Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın “kabul edilemez” olarak değerlendirdiği artışlar için Meclis’e bu ay içinde sunulmak üzere çalışma başlatıldığı açıklandı.
Mevzuat ne diyor?
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre, arsa ve arazilere ilişkin asgari rayiç değerler takdir komisyonları tarafından dört yılda bir belirleniyor. Bu değerlerin ilgili kurumlara yazılı tebliğ edilmesi zorunlu. 2025 yılında belirlenen yeni rayiçlere karşı çok sayıda dava açılması ise tıpkı geçmiş dönemlerde olduğu gibi yargıda yeni bir yük oluşturdu.
Gelir İdaresi Başkanlığı, takdir komisyonlarına 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar tüm tebliğ işlemlerinin tamamlanması yönünde talimat vermişti. Ancak özellikle büyükşehirlerde tespit edilen değerlerin gerçek piyasa koşullarının çok üzerinde olması tepki çekti.
Kamuoyu tepkisi
Aşırı yüksek artışlar nedeniyle milyonlarca mülk sahibinin dava açmaya hazırlandığı belirtiliyor.
Belediyeler ile takdir komisyonlarının arasında büyük değer farkları ortaya çıktı.
Bazı bölgelerde artışlar %300–%700 seviyelerine kadar ulaştı.
Artışlara üst sınır geliyor
Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın talimatıyla başlatılan yeni çalışma kapsamında rayiç artışlarına makul bir üst sınır getirilmesi bekleniyor. Uzmanlara göre, önceki yıllarda olduğu gibi “%50’den fazla olamaz” şeklinde bir sınırlama yeniden uygulanabilir.
Buna ek olarak, dört yıllık rayiç artışının %50 ile sınırlandırılması; takip eden yıllarda ise artışın yeniden değerleme oranının yarısı şeklinde uygulanması formülünün değerlendirildiği belirtiliyor.
Düzenlemenin Kasım ayında Meclis’e sunulması, Aralık ayından önce yasalaşması bekleniyor.
Düzenleme birçok vergiyi değiştirecek
Rayiç bedeller sadece emlak vergisini etkilemiyor; aynı zamanda diğer birçok verginin matrahını da belirliyor. Bu nedenle yapılacak düzenleme milyonlarca vatandaş açısından kritik öneme sahip.
Rakamlarla: Etkilenecek vergiler
Tapu alım-satım harçları
Veraset ve intikal vergileri
Değerli konut vergisi
Bu nedenle yeni düzenlemenin torba kanuna eklenerek hızla yasalaşması bekleniyor.
Bazı kesimler ise artışın düşük olduğunu savunuyor
Emlak vergisi, değerli konut vergisi ve tapu harçları asgari rayiç değerler üzerinden alındığı için, yıllardır yapılan artışlara rağmen birçok bölgede rayiçlerin gerçek piyasa değerlerinin gerisinde kaldığı görüşü de dile getiriliyor.
Gayrimenkul satışlarında düşük değer beyanı yapılması nedeniyle devletin ciddi harç ve vergi kaybı yaşadığı biliniyor. Örneğin, satış bedeli 10 milyon TL olan bir taşınmazın belediye rayici 5 milyon TL ise işlem çoğu zaman bu rakam üzerinden gerçekleştiriliyor ve kalan bedel elden ödeniyor.
Yeni formül ne olmalı?
Uzmanlara göre çözüm yalnızca rayiçleri artırmak değil; rayiçleri gerçek piyasa değerine yaklaştırmak, ancak buna karşılık emlak vergisi, alım-satım harcı ve gelir vergisinde indirim veya istisna getirmek olmalı.
Bu şekilde hem kamu geliri korunabilir hem de mülk sahipleri olağanüstü vergi yükü altında kalmaz.
Talha Apak'ın Dünya'daki makalesinden yararlanılarak hazırlandı.
