Gayrimenkul sektöründe uzun süredir tartışma konusu olan apart ünite satışlarında uygulanacak KDV oranına ilişkin belirsizlik sona erdi. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK), verdiği emsal niteliğindeki kararlarla hem sektördeki uygulamayı netleştirdi hem de çok sayıda davaya konu olan ihtilafı çözüme kavuşturdu.
Maliye’nin görüş değişikliği tartışmaları tetiklemişti
KDV uygulamasında temel yaklaşım, 1985 yılından bu yana taşınmazın niteliğinin yapı ruhsatı ve tapu kayıtlarına göre belirlenmesi yönündeydi. Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından 2011 yılında yayımlanan sirkülerle bu yaklaşım değiştirildi. Yeni görüşe göre, KDV oranı belirlenirken taşınmazın fiili kullanım amacı esas alınmaya başlandı.
Bu değişiklik, tapuda iş yeri, ofis veya apart ünite olarak kayıtlı taşınmazların konut olarak satılması ve düşük oranlı KDV uygulanmasının önünü açtı. Aynı dönemde birçok mükellef KDV iadesi de aldı.
Geri adım geldi, cezalı işlemler başladı
Maliye, 2014 yılı sonrasında bu görüşünden vazgeçerek yeniden eski uygulamaya döndü ve KDV oranının tapu ve ruhsat kayıtlarına göre belirlenmesi gerektiğini açıkladı. Bu değişiklik sonrası, önceki uygulamaya göre işlem yapan mükellefler hakkında cezalı tarhiyatlar yapıldı ve alınan KDV iadeleri geri talep edildi.
Bu gelişmeler, sektörde ciddi bir hukuki ihtilaf dalgasına yol açtı ve konu yargıya taşındı.
Danıştay: Esas olan tapu ve ruhsat kayıtları
Danıştay tarafından verilen kararlarda, taşınmazın konut ya da iş yeri niteliğinin belirlenmesinde fiili kullanımın değil, resmi kayıtların esas alınması gerektiği açıkça vurgulandı. Alıcının kullanım amacı veya beyanının vergisel yükümlülüğü değiştirmeyeceği hükme bağlandı.
Apart ünitelerde farklı yaklaşım da sona erdi
Daha önce bazı Danıştay kararlarında apart ünitelerin fiilen konut olarak kullanılması durumunda indirimli KDV uygulanabileceğine yönelik değerlendirmeler yapılmıştı. Ancak VDDK’nın son kararı bu yaklaşımı da ortadan kaldırdı.
Kurul, tapuda “apart ünite”, “apart otel” veya benzeri şekilde kayıtlı taşınmazların fiilen konut olarak kullanılsa dahi konut sayılmayacağına hükmetti. Bu kapsamda söz konusu taşınmazların satışında indirimli KDV oranı uygulanamayacak. 
Yüzde 20 KDV uygulanacak
Son kararla birlikte;
- Tapu ve ruhsatta iş yeri, ofis veya apart ünite olarak kayıtlı taşınmazlar
- Fiilen konut olarak kullanılsa bile
konut sayılmayacak ve bu satışlarda genel oran olan yüzde 20 KDV uygulanacak.
Sektör için kritik eşik
Verilen karar, hem müteahhitler hem yatırımcılar hem de alıcılar açısından önemli sonuçlar doğuracak. Özellikle geçmişte yapılan işlemlere ilişkin davalarda emsal teşkil edecek kararın, sektördeki belirsizliği büyük ölçüde ortadan kaldırması bekleniyor.
Abdullah Tolu'nun Ekonomi gazetesindeki makalesinden yararlanılarak hazırlandı
