Ağaoğlu GYO halka arz sürecinde: 'Stok GYO' tartışması yeniden alevlendi
Prof. Dr. Soner Gökten’in “stok GYO” uyarıları sonrası, Ağaoğlu GYO’nun halka arz hazırlığı sektörde yeni bir tartışma başlattı. Uzmanlara göre, kira geliri üretmede sıkıntı çeken ve stok ağırlıklı portföy yapıları yatırımcı açısından ciddi riskler barındırıyor.
Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) modeli yeniden tartışma konusu olurken, Ağaoğlu Şirketler Grubu’nun halka arz açıklaması dikkatleri bu alandaki yapısal sorunlara çevirdi. Şirketin resmi sosyal medya hesabından yapılan paylaşımda, "İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakasında yer alan, tamamı bitmiş konut, ofis ve ticari ünitelerden oluşan portföy" ile Ağaoğlu GYO’nun halka arz edileceği duyuruldu.
Ancak bu açıklama, kısa süre önce finans uzmanı Prof. Dr. Soner Gökten’in gündeme getirdiği “stok GYO” eleştirilerini yeniden gündeme taşıdı.
“Stok GYO” modeli ne anlama geliyor?
Prof. Dr. Soner Gökten’e göre GYO’ların temel işlevi; kira geliri üreten, çeşitlendirilmiş portföy yapısına sahip ve düzenli nakit akışı sağlayan kurumsal yatırım araçları olmak. Ancak Türkiye’de son dönemde bu modelden sapıldığına dikkat çekiliyor.
Gökten, özellikle bazı şirketlerin:
Yeterli oranda yatırım amaçlı gayrimenkul bulundurmadan
Düzenli kira geliri sistemi yaratmadan
Tamamen satışa hazır stoklardan oluşan portföylerle
GYO statüsüne geçmeye çalıştığını belirtiyor.
Bu yapılar, literatürde “stok GYO” olarak tanımlanıyor. Yani portföyün büyük kısmı satılmayı bekleyen konut ve ticari ünitelerden oluşuyor ve gelir modeli kira yerine satış performansına dayanıyor.
Zeray GYO örneği tartışmayı başlatmıştı
Gökten’in eleştirileri, halka arz başvurusunda bulunan Zeray GYO üzerinden gündeme gelmişti. Uzman isim, söz konusu şirketin portföyünde yatırım amaçlı tek bir gayrimenkul bulunmadığını ve tüm varlıkların stok niteliğinde olduğunu ifade etmişti.
Bu durumun GYO modelinin özüne aykırı olduğunu belirten Gökten, şu değerlendirmeyi yapmıştı:
“GYO dediğin kira geliri üretir, yatırım yapar. Satışa dayalı model GYO değil, inşaat şirketidir.”
Ağaoğlu GYO’nun halka arz duyurusunda “tamamı bitmiş konut, ofis ve ticari ünitelerden oluşan portföy” vurgusu yapılması, sektör temsilcileri tarafından farklı şekillerde yorumlandı.
Uzmanlara göre burada kritik soru şu:
Bu portföy kira geliri mi üretiyor, yoksa satışa hazır stoklardan mı oluşuyor?
Eğer portföy ağırlıklı olarak:
Satılamamış konut ve ticari ünitelerden oluşuyorsa
Düzenli kira geliri üretmiyorsa
Nakit akışı satış hızına bağlıysa
bu durumda modelin klasik GYO yapısından uzaklaşabileceği ifade ediliyor.
Ağaoğlu GYO'dan yapılan açıklamada elde edilen gelirin nasıl kullanılacağı konusu da akıllardaki soru işaretlerini güçlendirmiş oldu. Halka arzdan elde edilen fonların;
%65–70’i yeni gayrimenkul, gayrimenkul hakkı ve projelere yatırım,
%15–20’si finansal borç ödemesi,
%10–15’i işletme sermayesi amacıyla kullanılması planlandığı duyuruldu.
“Stok GYO” modeli olarak tanımlanan bu yapıların yatırımcı açısından çeşitli riskler barındırdığı belirtiliyor:
Nakit akışı riski: Gelirlerin kira yerine satışa bağlı olması
Piyasa bağımlılığı: Konut satış hızına ve fiyatlara aşırı duyarlılık
Değerleme riski: Stokların piyasa değerine göre şişirilme ihtimali
Likidite sorunu: Satışların yavaşladığı dönemlerde gelir akışının kesilmesi
Bu nedenle bazı uzmanlar, GYO etiketinin yatırımcı nezdinde “düzenli gelir” algısı oluşturduğunu ancak bu tür yapıların bu beklentiyi karşılamayabileceğini vurguluyor.
regülasyon tartışması büyüyor
Gökten’e göre mevcut tablo, yalnızca şirketler açısından değil, aynı zamanda düzenleyici çerçeve açısından da sorgulanmalı. GYO tebliğinin ruhunun yatırımcıyı korumak olduğunu belirten uzmanlar, uygulamada bu amacın zayıfladığı görüşünde.
Sektörde giderek yaygınlaşan bu model için şu eleştiriler öne çıkıyor:
GYO statüsünün vergi avantajı için kullanılması
Değerleme üzerinden yaratılan “primli” halka arzlar
Ağaoğlu GYO’nun halka arz süreci, Türkiye’de GYO modelinin geleceği açısından önemli bir test olarak görülüyor. Uzmanlara göre bu süreç, şu soruların yanıtını netleştirecek:
GYO’lar gerçekten kira geliri odaklı mı olacak?
Yoksa “stok finansmanı” aracı haline mi dönüşecek?
Yatırımcı korunması nasıl sağlanacak?
Sonuç olarak, “GYO mu, yoksa GYO kılıklı yap-sat modeli mi?” tartışması önümüzdeki dönemde sermaye piyasalarının en sıcak başlıklarından biri olmaya aday görünüyor.
