Türkiye gayrimenkul piyasasında yıllardır süren “yabancıya satış” ağırlıklı tablo tersine döndü. Son veriler, Türk yatırımcıların yurtdışında gerçekleştirdiği gayrimenkul alımlarının, yabancıların Türkiye’de yaptığı yatırımları geride bıraktığını ortaya koyuyor. Artan fiyatlar, sınırlı kira getirileri ve alternatif arayışları bu değişimin temel nedenleri arasında yer alıyor.
Rakamlar tabloyu netleştiriyor
EVA Gayrimenkul Değerleme’nin Hürriyet’e özel hazırladığı araştırmaya göre, Ocak–Kasım 2025 döneminde yabancıların Türkiye’de yaptığı toplam gayrimenkul yatırımı 2 milyar 56 milyon dolar seviyesinde kaldı. Aynı dönemde Türk yatırımcıların yurtdışında satın aldığı gayrimenkullerin toplam tutarı ise 2 milyar 423 milyon dolara ulaştı.
Son 12 aylık verilere bakıldığında fark daha da belirginleşiyor. Yabancıların Türkiye’deki net gayrimenkul alımı 2 milyar 308 milyon dolar olurken, Türklerin yurtdışı gayrimenkul yatırımı 2 milyar 657 milyon dolar ile tarihi zirveye çıktı. Bu tablo, Türk yatırımcıların başka ülkelerde “yabancı yatırımcı” konumuna geçtiğini gösteriyor.
Kırılma noktası 2023
Türklerin yurtdışı gayrimenkul talebindeki asıl kırılma 2023 yılında yaşandı.
2017–2018 döneminde yıllık 330–340 milyon dolar seviyesinde olan yurtdışı alımlar, 2019’da 200 milyon doların altına geriledi. Pandemi sonrası toparlanma sürecinde rakamlar sırasıyla:
2020: 213 milyon dolar
2021: 317 milyon dolar
2022: 628 milyon dolar
olarak kaydedildi. Ancak 2023’te bu tutar 1 milyar 782 milyon dolara, 2024’te ise 2 milyar 153 milyon dolara yükseldi. 2025 verileri ise artışın hız kesmeden sürdüğünü gösteriyor.
Yabancı ilgisi neden azalıyor?
Aynı dönemde yabancıların Türkiye’ye olan ilgisinde dikkat çekici bir düşüş yaşandı.
Yabancı yatırımcıların Türkiye’deki gayrimenkul alımları:
2022: 6 milyar 273 milyon dolar (zirve)
2023: 3 milyar 560 milyon dolar
2024: 2 milyar 822 milyon dolar
2025 ilk 11 ay: 2 milyar 56 milyon dolar
şeklinde geriledi.
“Yatırımcı kazancın olduğu yere yöneliyor” 
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, dengelerin neden değiştiğini şu sözlerle özetliyor:
“Vize sorunları, oturum ve vatandaşlık imkanları, döviz bazlı gelir beklentisi ve varlık çeşitlendirme isteği Türk yatırımcıyı yurtdışına yönlendiriyor. Türkiye’de hızlı fiyat artışına karşın kira getirilerinin aynı oranda yükselmemesi ve geçmişte uygulanan kira artış sınırlamaları bu süreci hızlandırdı.”
Yazıcı’ya göre Türk yatırımcıların rotasında Karadağ, Portekiz, Yunanistan, İngiltere, İspanya ve Dubai gibi ülkeler öne çıkıyor. Özellikle çocuklarının eğitimi veya uzun vadede yurtdışında yaşam planı yapan aileler bu yatırımlarda önemli paya sahip.
Yabancı talebindeki düşüşü ise Yazıcı şu faktörlerle açıklıyor:
“Vatandaşlık için gereken gayrimenkul bedelinin 250 bin dolardan 400 bin doların üzerine çıkarılması, satışa getirilen 5 yıllık kısıtlama ve fiyat-getiri dengesinin bozulması yabancı yatırımcıyı frenledi. Son bir yılda Türklerin yurtdışı yatırımı, yabancıların Türkiye’deki alımlarının önüne geçti. Yatırımcı nerede kazanıyorsa oraya yöneliyor.”
Ortalama satış fiyatı geriledi
Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) verileri de yabancı ilgisindeki zayıflamayı teyit ediyor. Buna göre:
2025 üçüncü çeyrekte uluslararası yatırımcıya yapılan konut satışlarında ortalama birim fiyat 252 bin 357 dolar
2025 son çeyrekte ise 220 bin 722 dolara geriledi.
Dernek üyelerinin yüzde 40,9’u önümüzdeki üç ayda yabancıya konut satışlarında önemli bir değişiklik beklemezken, karamsarların oranı yüzde 27,3, iyimserlerin oranı ise yüzde 31,8 oldu. Buna karşın katılımcıların yüzde 77,3’ü, küresel ve bölgesel risklerin arttığı mevcut konjonktürde Türkiye’nin “B planı ülke” olarak yatırımcı göçü çekebileceği görüşünü paylaştı.
