Kentler yalnızca büyümüyor, aynı zamanda hızla dönüşüyor. Bu dönüşümle birlikte konut alanında kritik sorular da daha görünür hale geliyor: Kim nerede yaşayacak? Hangi gelir grubu hangi mahallede konut hakkına sahip olacak?
Dünya Gazetesi yazarı Prof. Ali Hepşen’in değerlendirmesine göre bu sorular, sadece teknik planlama başlığı altında ele alınamayacak kadar temel bir meseleye işaret ediyor. Hepşen, dünyada öne çıkan yedi farklı konut modelinin Türkiye’de konut tartışmasına yeni bir perspektif kazandırabileceğini belirtiyor.
1) Mülkiyette kolektiflik: Kooperatif konutlar
Kooperatif modeli, konutun mülkiyetini bireysel bir yatırım aracından çıkarıp kolektif bir yapıya dönüştürüyor. ABD’de 1920’lerden bu yana kullanılan bu sistemde konutta oturan kişi, aynı zamanda yapının sahibi olan tüzel kişiliğin ortağı oluyor.
Modelin temel amacı kâr değil, maliyetin paylaşılması. Özellikle arsa maliyetinin konutu erişilmez hale getirdiği büyük şehirlerde “birlikte sahiplik” fikri öne çıkıyor.
2) Arsa kamuda, yapı vatandaşta: Topluluk arazi fonları (Community Land Trust)
Topluluk Arazi Fonları (CLT) yaklaşımında bina kullanıcıya ait olurken, arsa mülkiyeti kamuya ya da kâr amacı gütmeyen bir topluluk fonuna bırakılıyor. Böylece konutun piyasa değeri artsa bile, o konutun “uygun fiyatlı” kalması korunuyor.
İstanbul gibi arsa maliyetinin toplam maliyet içinde çok yüksek pay aldığı kentlerde bu modelin önemli bir kırılım yaratabileceği ifade ediliyor. Hazine veya belediye arazilerinin uzun vadeli kiralama ile sisteme dahil edilmesi mümkün.
3) Tapuya sosyal amaç eklemek: Şartlı mülkiyet
“Deed-Restricted Homeownership” olarak bilinen şartlı mülkiyet modelinde, bir konutun yalnızca belirli gelir gruplarına satılabilmesi tapuya işleniyor. Konut el değiştirse bile bu şart korunuyor.
Bu yöntem, bir kez uygun fiyatla üretilen sosyal konutun zaman içinde piyasalaşarak yatırım aracına dönüşmesini engellemeyi amaçlıyor. Hepşen’e göre özellikle TOKİ projelerinde bu tür sınırlamaların daha açık şekilde tartışılması gerekiyor.
4) Kentsel dönüşümde sosyal yükümlülük
İngiltere başta olmak üzere birçok ülkede uygulanan bu modelde, yeni konut projelerinde belirli oranda (örneğin %20) uygun fiyatlı konut üretimi zorunlu hale getiriliyor.
Buna karşılık yatırımcıya kat artışı, ruhsat süreçlerinde kolaylık gibi teşvikler sunuluyor. Model, kentsel dönüşümün “herkes için kent” anlayışıyla yeniden kurgulanmasına katkı sağlayabilir.
5) Konut, İK politikası olabilir mi? İşveren destekli konut
ABD’de bazı şirketler çalışanlarına konut hibesi, düşük faizli kredi veya konut danışmanlığı sağlayarak hem konut sorununa çözüm üretiyor hem de personel bağlılığını güçlendiriyor.
Özellikle sağlık ve eğitim gibi sektörlerde yaygın olan bu yaklaşımın, Türkiye’de organize sanayi bölgeleri veya kamu-özel işbirliğiyle geliştirilecek kampüs projelerinde uygulanabileceği değerlendiriliyor.
6) Arazi havuzlama: Herkes biraz verir, çok şey kazanır
Japonya, Güney Kore ve Hindistan’da örnekleri görülen arazi havuzlama modelinde, mülk sahipleri arazilerini bir havuzda birleştiriyor ve kamu bu alanı planlayıp altyapı getiriyor.
Sonrasında daha küçük ama altyapısı tamamlanmış ve değeri artmış parseller tekrar sahiplerine iade ediliyor. Kalan arsalar ise proje maliyetini karşılamak için kullanılıyor. İstanbul’un çeperindeki dönüşüm alanlarında bu modelin kamu yükünü azaltabileceği belirtiliyor.
7) Altyapı kenti yönlendirsin: Rehberli arazi geliştirme
Nepal’de uygulanan rehberli arazi geliştirme modelinde, kamu altyapıyı nereye götürürse kentleşme o alana yönleniyor. Bu yaklaşım, büyümenin daha kontrollü ilerlemesini sağlıyor.
Türkiye’de yeni gelişim alanlarında altyapının yalnızca hizmet değil, aynı zamanda stratejik bir planlama aracı olarak görülmesi gerektiği vurgulanıyor.
Rakamlarla: Konut krizinin temel kırılımı
Prof. Ali Hepşen’in işaret ettiği modellerin ortak noktası, konutu yalnızca piyasa koşullarına bırakmadan farklı işbirlikleriyle üretmeye çalışması.
Bazı modeller kamuyu merkeze alıyor
Bazıları özel sektöre sosyal sorumluluk yüklüyor
Bazıları ise topluluğu karar süreçlerinin içine çekiyor
Kamuoyu tepkisi: “Konut yatırım aracı mı, temel hak mı?”
Türkiye’de konut tartışmasının büyük ölçüde “fiyatlar arttı” ekseninde yürüdüğü görülüyor. Ancak dünyadaki örnekler, meselenin yalnızca maliyet değil; mülkiyet, arsa yönetimi ve sosyal entegrasyon boyutlarıyla ele alınması gerektiğini gösteriyor.
Uzman yorumu: “Tek model yetmez, birlikte düşünmek gerekir”
Hepşen’e göre bu yedi modelin hiçbiri tek başına mucize çözüm değil. Ancak birlikte ele alındığında, Türkiye’de konut politikası için daha güçlü bir bütünlük ve yeni bir tartışma zemini oluşturabilir.
Kaynak
Bu haber, Dünya Gazetesi yazarı Prof. Ali Hepşen’in köşe yazısındaki değerlendirmeler esas alınarak hazırlanmıştır.
