Türkiye’de dar ve orta gelirli vatandaşları konut sahibi yapma hedefiyle yürütülen sosyal konut projelerinde yeni bir tartışma gündemde. 2023’te kurası çekilen 250 bin Sosyal Konut Projesi kapsamında hak kazanan bazı talihlilerin, henüz yapımı süren ve tapu devri mümkün olmayan daireler için “kura hakkı devri” üzerinden satış organizasyonları yaptığı ortaya çıktı.
Söz konusu uygulama, özellikle İstanbul’un Tuzla ve Arnavutköy Baklalı bölgelerindeki projelerde yoğunlaşıyor. İlan sitelerinde “TOKİ kurası devirli” ibaresiyle paylaşılan daireler için 2 ila 3 milyon TL arasında bedel talep ediliyor. Bu tutar, hak sahiplerinin yatırdığı peşinatın ve üstlendiği yükümlülüklerin çok üzerinde bir rakama işaret ediyor.
Tapu yok, sözleşme ve teminat senedi var
Betül Alakent'in Sabah'ta yer alan haberine göre sistem şu şekilde işliyor: Kura sonucu 3+1 konut hakkı kazanan kişi, hakkını devretmek üzere bir alıcı buluyor. Alıcı, belirlenen bedeli doğrudan hak sahibine ödüyor. Kalan taksitler ise yine hak sahibi adına alıcı tarafından yatırılıyor.
Tapu devri mümkün olmadığı için taraflar arasında sözleşme düzenleniyor. Ayrıca satıcı, alıcı lehine 8 ila 10 milyon TL arasında teminat senedi imzalıyor. Böylece alıcı, ödediği bedeli ve taksitleri güvence altına aldığını düşünüyor.
Satıcının olası vefatı durumunda mirasçılar tarafından hak iddiası doğmaması için noter huzurunda muvafakatname alındığı da belirtiliyor.
“Riski göze almalısınız”
Bu yöntemle çok sayıda satış yaptıklarını öne süren bazı emlakçılar, işlemin risk içerdiğini kabul ediyor. Satıcının sonradan vazgeçmesi halinde sürecin mahkemeye taşındığını, hatta durumun tespiti halinde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın (TOKİ) konutu sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle geri alabildiğini ifade ediyorlar.
Uzmanlara göre ise burada ciddi hukuki belirsizlikler söz konusu. Tapu devri gerçekleşmeden yapılan bu tür işlemlerde alıcının elindeki senet, çoğu zaman “teminat senedi” niteliği taşıyor. Bu nedenle doğrudan icra veya haciz yoluna gidilmesi mümkün olmayabiliyor. Alıcı ancak sözleşme ve senede dayanarak dava açabiliyor; bu davalar ise yıllarca sürebiliyor.
“Sosyal konut amacına aykırı”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, sosyal konutların belirli bir gelir seviyesinin altındaki ve daha önce konut sahibi olmamış kişiler için inşa edildiğini hatırlatarak, bu tür devir işlemlerinin projenin temel amacına zarar verdiğini belirtiyor.
Kiraz’a göre devlet, sosyal konut projeleriyle hem barınma ihtiyacını karşılamayı hem de konut fiyatlarını dengelemeyi hedefliyor. Ancak kura hakkının yüksek bedellerle devredilmesi, sosyal konutlarda fiili bir “ikincil piyasa” oluşturuyor ve projeleri bir rant aracına dönüştürüyor.
Alıcılar için hukuki uyarı
Uzmanlar, özellikle şu risklere dikkat çekiyor:
Tapu devri gerçekleşmeden yapılan sözleşmeler sınırlı koruma sağlar.
Teminat senedi, çoğu durumda doğrudan icra takibine konu edilemez.
Satıcının vazgeçmesi halinde süreç uzun süren davalara dönüşebilir.
Sözleşmeye aykırılık halinde TOKİ konutu iptal edebilir.
Sosyal konut projelerinde hak devrinin mevzuata açıkça aykırı olması, hem satıcı hem de alıcı açısından ciddi mağduriyet riskleri doğuruyor. Uzmanlar, vatandaşların “devirli TOKİ” ilanlarına karşı temkinli olması ve hukuki danışmanlık almadan işlem yapmaması gerektiğini vurguluyor.
