Tapuda cins değişikliği işlemleri, kadastronun güncel halde tutulması faaliyetleri arasında yer alıyor. Taşınmaz malların vasıfları ya ilk tesis kadastro çalışmaları sırasında ya da taşınmazın yeniden tescili sırasında yeniden belirlenmiş olur. Bazı durumlarda daha sonra imar kanunu hükümlerine göre yapılan imar uygulamaları ile taşınmazların cinslerinde değişiklik yapılabiliyor.
Tarım arazilerinde cins değişikliği genelde üç şekilde karşımıza çıkar. Birinci grupta boş tarım arazisi üzerine tesisler yapılar oluşturulmuşsa, yani yapısız iken yapılı hale gelmişse bu durumda yapılması gereken cins değişiklikleri var. Bir diğeri boş tarım arazilerine çok yıllıklı meyve ağaçları dikilerek bitki örtülü hale getirilmişse bu durumda yapılması gereken cins değişiklikleri var. Bir de üzerindeki meye ağaçlarının kuruması sonucu sökülmesiyle boş hale gelen tarım arazilerinde yapılması gereken cins değişikliği var.
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımına Dair Arazi Kanunuyla birlikte 2005 yılından bu yana bütün tarım arazilerinin devrine ilişkin yapılan bütün işlemlerde bir takım kurallar getirildi. İfraz denilen bölme işleminde, tevhit denilen birleştirme işleminde, cins değişikliklerinde, mirasın intikalinde geçerli bu getirilen kurallar. Bütün bu işlemler artık bu getirilen şartlar dahilinde yapılabiliyor.
Tarım arazilerindeki cins değişiklikleri, bu getirilen yasa ve yönetmeliğe ve uygulama talimatındaki kurallara göre yapılır.
1-Yapısız iken yapılı hale gelme durumu: Diyelim ki tarım arazinizin üzerinde bir hayvan çiftliği kurdunuz ve onun ihtiyacı olan projeleri oluşturdunuz. İlgili kurumlardan ruhsat alabilmeniz için ilgili kurumlardan o taşınmaz malın vasfını değiştirmeniz gerekiyor. Yani büyükbaş hayvan çiftliği ya da küçükbaş hayvan çiftliği olarak bu cins değişikliğini yapmanız gerekiyor.
Bunun için projelerin ilgili kuruluşlarda onaylanmasından sonra özellikle 5403 Sayılı Yasa gereği tarım orman il müdürlükleri ya da ilçe tarım müdürlüklerinin onayı gerekiyor. Bunlardan sonra Lisanslı harita mühendislik bürosuna (LİKAB) başvurarak, ya da kadastro müdürlüğüne başvurarak, alınmış olan izinler ve ruhsatlara bağlı olarak tapu müdürlüğüne başvurulur ve bu cins değişikliği yapılmış olur.
2-Tarla iken ağaçlandırılma durumu: Yani boş tarım arazisi iken üzerine uzun yıllar yaşayan meyve ağaçlarının dikilmesiyle ortaya çıkan durum. Yani elma ya da ceviz ya da başka meyve ağaçlarının dikilmesiyle yapılacak cins değişikliği.
Kadastro ya da LİKAB’a başvurulması halinde buralar sizi ilgili orman müdürlüklerine yönlendiriyor. Başvurulan orman ve tarım müdürlüğü iki kişiden oluşan bir heyetle yaptığı inceleme sonrasında bir rapor hazırlıyor. Buna cins değişikliği ya da mevcut durumu değerlendirme raporu deniyor.
Bu raporda görevli elemanlar, ağaçların uygulama talimatında belirtilen şartlar dahilinde dikilip dikilmediği, istenen sayı yeterliliğine sahip olup olmadığı, özellikle de 5 yıllık süreyi doldurup doldurmadığı belirtilir. 5 yıllık şartını doldurup doldurmadığı ve öteki şartları yerine getirdiği raporda belirlenmişse kadastro cins değişikliği talebini karşılama yoluna gidiyor.
Kısacası ağaçların 5 yaşında ve ilgili kurallara göre dikilip dikilmediğinin hazırlanan raporda yerine getirilmiş olması şartı aranıyor. Bu şartları taşıyan rapor tapu müdürlüğüne gitmesi halinde, tapu müdürlüğü de gerekli cins değişikliğini yapmış olur.
3-Üzerindeki ağaçların yok olması durumu: Üzerindeki meyve ağaçlarının sökülmesi ya da kuruması sonrasında bahçe vasfının kaybolması durumu. Yani elma bahçesi, ceviz bahçesi, üzüm bağı gibi meyve bahçesi vasfını kaybetmiş yerlerde cins değişikliği yapma.
Bu durumda LİKAB ya da kadastro müdürlüğüne başvurduğunuzda sizi yine tarım ve orman müdürlüğüne yönlendirecek. Oradan görevlendirilen iki teknik elemanın hazırlayacağı mevcut durum raporu hazırlanacak.
Burada çok önemli bir durum var. Ağaçların en az 5 yıl önce sökülmüş olma şartı aranıyor. Bir diğer ifadeyle ağaçların en az 5 yıl önce sökülmüş olma durumu raporla belirlenmezse sizin arazinizde cins değişikliği yapılmaz.
CİNS DEĞİŞİKLİĞİ İÇİN GEREKLİ BELGELER
Tapuda cins değişikliği yapmak için Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine başvuruda bulunulması gerekir. Cins değişikliği işlemleri için ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır:
Kimlik belgesi (Nüfus cüzdanı, pasaport ya da avukat kimliği)
Gayrimenkulün tapu senedi
Taşınmaz malın sahibi temsil ediliyorsa vekaletname, vasi kararı gibi bir belge
Yapısız iken yapılı hale getirilecek gayrimenkuller için yapı kullanma izin belgesi
Bina vasıflı gayrimenkuller için DASK
Gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeden alınacak emlak vergisi değerini gösterir belge
Yapılan başvuru sonunda Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından zemin incelemesi yapılır. Yetkililerin hazırladığı tescil bildirimi raporu, sicil müdürlüğüne gönderilir ve uygun bulunursa cins değişikliği işlemi yapılır.
