Gayrimenkul alım satımında dikkat edilmesi gereken en önemli unsurlardan biri tapu kayıtlarıdır. Tapu sicilinde yer alan “şerh”, taşınmazın kullanımını veya satışını etkileyebilecek hukuki bir kayıttır. Peki, Tapuya konan şerhler satış sürecini nasıl etkiler? Şerhli bir taşınmaz satın alınabilir mi? İşte detaylar...
Tapuya Şerh Konulmasının Amacı Nedir?
Tapuya konan şerhler, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişileri korumak, alıcıları bilgilendirmek veya belirli bir hakkın tesis edilmesini sağlamak için uygulanır. Bu kayıtlar, taşınmazla ilgili hakları üçüncü kişilere karşı da koruma altına alır. Bu nedenle, gayrimenkul alım işlemlerinde tapu kaydındaki şerhlerin dikkatle incelenmesi gerekir.En Yaygın Tapu Şerhleri Nelerdir?
Tapu kütüğüne işlenebilecek şerhler çeşitli türlerde olabilir. İşte en yaygın olanları:1. İpotek Şerhi: Bir taşınmaz ipotekliyse, satış sırasında bu durum yeni alıcıyı da etkiler. Borç ödenmeden tapu devri yapılamaz veya alıcı, ipotekle birlikte taşınmazı kabul edebilir.2. Aile Konutu Şerhi: Evlilik birliği içinde edinilen konutların satışı için eşlerin ortak onayı gereklidir. Bu şerh konulmuş bir taşınmaz, diğer eşin rızası olmadan devredilemez.3. İhtiyati Tedbir Şerhi: Mahkemeler tarafından konulan bu şerh, dava sürecinde taşınmazın satışını veya devrini engeller. Tedbir kararı kaldırılmadan işlem yapılamaz.4. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi: Özellikle hisseli taşınmazlarda, ortakların birbirlerine öncelikli satın alma hakkı tanır. Bu hak, üçüncü kişilere satış yapılmasını zorlaştırabilir.5. Satış Vaadi Şerhi: Taşınmazın belirli bir kişi veya kuruluşa satılacağına dair sözleşmeler tapuya işlenebilir. Bu durumda, sözleşmede belirtilen kişi hakkını kullanmadan başkasına satış yapılamaz.6. Kira Şerhi: Kiracının taşınmazı belirli bir süre boyunca kullanma hakkını korur. Yeni alıcı, tapuya işlenmiş kira şerhini kabul etmek zorundadır.7. Kamulaştırma Şerhi: Devlet veya kamu kuruluşları, ilerleyen süreçte taşınmazı kamulaştırabilir. Bu şerh bulunan bir taşınmazı satın alan kişi, kamulaştırma sürecinde taşınmazı devretmek zorunda kalabilir.Tapuya Konan Şerhler Satış Sürecini Nasıl Etkiler?
Tapuya işlenen şerhler, gayrimenkulün satışını şu şekillerde etkileyebilir:- İpotekli Taşınmaz: Satıcı borcunu kapatmadan satış yapılamaz veya alıcı, ipoteği kabul ederek satın alabilir.
- İhtiyati Tedbir Kararı: Mahkeme kararı kalkmadan taşınmaz devredilemez.
- Önalım Hakkı: Hissedarlar, üçüncü kişilere yapılan satışları öncelikli haklarıyla engelleyebilir.
- Aile Konutu Şerhi: Eşlerden birinin rızası olmadan taşınmaz devredilemez.
- Kira Şerhi: Yeni alıcı, mevcut kiracıyla sözleşme süresi dolana kadar taşınmazı kullanamaz.
Şerhli Bir Taşınmaz Satın Alınabilir mi?
Evet, şerhli bir taşınmaz satın alınabilir. Ancak satın alma işleminden önce şu adımları izlemek önemlidir:- Tapu Müdürlüğü’nden taşınmazın şerh durumuna dair bilgi alın.
- Şerhin türünü ve satış üzerindeki etkisini öğrenin.
- Şerhi koyan kişi veya kurumla iletişime geçerek kaldırılma ihtimalini araştırın.
- Hukuki riskleri değerlendirmek için bir avukata danışın.
