Dünya genelinde yükselen faizler, konuta erişim sorununu derinleştirirken hükümetler ve yatırımcılar da alternatif finansman modellerine yöneliyor. Son yıllarda öne çıkan "sosyal etki yatırımları" (impact investing), yalnızca finansal kazanç üretmeyi değil, aynı zamanda ölçülebilir toplumsal fayda oluşturmayı hedefleyen yeni nesil yatırım yaklaşımı olarak dikkat çekiyor.Uzmanlara göre bu model, konut sektöründe hem yatırımcı hem de toplum açısından çift yönlü kazanç sağlayabilecek önemli bir araç haline geliyor.
İngiltere'de sosyal konut artık kurumsal yatırımın önemli alanlarından biri
İngiltere'de sosyal ve uygun fiyatlı konut piyasası son yıllarda emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve büyük kurumsal yatırımcıların ilgi gösterdiği alanlardan biri haline geldi. Özellikle Social Housing REIT (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) modeli sayesinde yatırımcılar uzun vadeli kira gelirleri elde ederken, sosyal konut arzının artırılmasına da katkı sağlıyor. Araştırmalar, sosyal konutlarda doluluk oranlarının yüzde 98'in üzerinde seyrettiğini, bunun da düzenli ve öngörülebilir nakit akışı sağladığını ortaya koyuyor.Modelin temel işleyişi şu şekilde ilerliyor:- GYO veya yatırım fonu sermaye topluyor.
- Bu sermayeyle sosyal konutlar inşa ediliyor veya satın alınıyor.
- Konutlar sosyal konut kuruluşlarına uzun vadeli kiralanıyor.
- Günlük işletme ve kiracı yönetimi sosyal konut kuruluşları tarafından yürütülüyor.
- Yatırımcılar ise kira gelirlerinden düzenli getiri elde ediyor.
Sosyal etki nasıl ölçülüyor?
İngiltere'deki fonlar yalnızca finansal performansı raporlamıyor.Her yıl;- kaç haneye uygun fiyatlı konut sağlandığı,
- kira yükünün hane gelirine oranı,
- enerji verimliliği,
- engelli bireylere uygun konut sayısı,
- karbon emisyonundaki azalma,
- kiracı memnuniyeti
Hollanda'da devlet yalnızca başarılı projeye ödeme yapıyor
Hollanda'da ise farklı bir mekanizma öne çıkıyor.Burada kullanılan Impact Bond (Sosyal Etki Tahvili) modeli klasik tahvilden oldukça farklı çalışıyor.Sistemde;- özel yatırımcı projeyi finanse ediyor,
- sosyal girişimler veya yerel yönetimler projeyi uyguluyor,
- bağımsız kuruluş sonuçları ölçüyor,
- hedefler gerçekleşirse devlet yatırımcıya geri ödeme yapıyor.
- evsizlerin kalıcı konuta yerleştirilmesi,
- gençlerin istihdama kazandırılması,
- sosyal bakım hizmetleri,
- kırılgan grupların desteklenmesi
Ali Hepşen: "Konut finansmanında yeni bir hikâyeye ihtiyaç var"
İstanbul Üniversitesi öğretim üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen de sosyal etki yatırımlarının Türkiye açısından önemli fırsatlar sunduğunu belirtiyor.Hepşen, konut finansmanının yalnızca kredi-faiz ekseninde değerlendirilmemesi gerektiğini vurgulayarak şu değerlendirmeyi yapıyor:"Türkiye'de konut finansmanında yeni bir hikâyeye ihtiyaç var. Faiz oranlarının yüksek seyrettiği, erişilebilirliğin ciddi biçimde zayıfladığı bu dönemde sosyal etki yatırımları belki de en umut vadeden kapılardan biri."Hepşen'e göre sosyal etki yatırımları;
- sermaye piyasasını derinleştirebilir,
- kamuya ilave finansman sağlayabilir,
- dar gelirli kesimlerin konuta erişimini hızlandırabilir,
- afet sonrası barınma çözümlerine kaynak oluşturabilir.
Türkiye'de hangi alanlarda uygulanabilir?
Uzmanlara göre model Türkiye'de özellikle dört alanda uygulanabilir.1. Kentsel dönüşüm
Deprem riski altındaki bölgelerde oluşturulacak sosyal etki fonları, dönüşüm projelerine uzun vadeli kaynak sağlayabilir.2. Sosyal kiralık konut
TOKİ veya belediyelerle geliştirilecek kiralık konut projeleri, kurumsal yatırımcıların sermayesiyle finanse edilebilir.3. Öğrenci yurtları
Kamu-özel sektör ortaklığında geliştirilecek yurt projeleri hem kira geliri üretirken hem de barınma sorununu azaltabilir.4. Afet sonrası konut üretimi
Deprem sonrası geçici ve kalıcı konut projeleri, performans bazlı sosyal etki finansmanı ile daha hızlı hayata geçirilebilir.Kurumsal yatırımcılar kritik rol üstlenebilir
Türkiye'de bireysel yatırımcıların kısa vadeli kazanca yöneldiğini belirten uzmanlar, sosyal etki yatırımlarının asıl taşıyıcısının kurumsal yatırımcılar olacağını ifade ediyor.Özellikle;- bireysel emeklilik fonları,
- sigorta şirketleri,
- kalkınma finans kuruluşları,
- vakıflar,
- katılım finans kuruluşları
Türkiye'de ilk adımlar atılıyor
Türkiye'de etki yatırımı ekosisteminin gelişmesi amacıyla faaliyet gösteren Etki Yatırımı Danışma Kurulu (EYDK), son yıllarda konut finansmanı ve etki yatırımcılığı konularını da gündemine aldı.2024 yılında düzenlenen Etki Yatırımı Zirvesi'nde "Yer Odaklı Etki Yatırımı ile Yeşil Konut Finansmanı" başlıklı oturumda Prof. Dr. Ali Hepşen de konuşmacılar arasında yer aldı. Zirvede, sosyal konut, yeşil bina yatırımları ve sonuç odaklı finansman modellerinin Türkiye'deki uygulanabilirliği ele alındı.Uzmanlar ne diyor?
Uluslararası deneyimler, sosyal etki yatırımlarının klasik sosyal yardım mekanizmalarından farklı olarak yatırımcı, kamu ve toplum arasında ortak fayda oluşturduğunu gösteriyor.İngiltere modeli uzun vadeli kira gelirine dayalı kurumsal yatırım yapısını güçlendirirken, Hollanda modeli kamu kaynaklarının yalnızca başarı sağlayan projelerde kullanılmasını mümkün kılıyor.Türkiye'de konut açığının büyüklüğü, deprem riski, öğrenci barınması ve sosyal kiralık konut ihtiyacı dikkate alındığında, sosyal etki yatırımlarının önümüzdeki yıllarda alternatif konut finansmanı araçları arasında daha fazla gündeme gelmesi bekleniyor.Rakamlarla
İngiltere modeli- Kurumsal yatırımcı odaklı yapı
- Uzun vadeli kira sözleşmeleri
- %98'in üzerinde doluluk oranı
- Düzenli kira getirisi + sosyal etki raporlaması
- Başarı bazlı ödeme sistemi
- Devlet yalnızca hedef gerçekleşirse ödeme yapıyor
- Yatırım riski başlangıçta özel sektörde
- Bağımsız etki ölçümü zorunlu
- Kentsel dönüşüm
- Sosyal kiralık konut
- Öğrenci yurtları
- Afet sonrası konut üretimi
