Gayrimenkul alım satım sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri, tapu kaydında yer alan şerhlerdir. Taşınmazın üzerinde bulunan bazı şerhler, satış işlemini doğrudan engelleyebilir veya ciddi şekilde geciktirebilir. Bu nedenle tapu kayıtları dikkatle incelenmeli, alım-satım öncesi tüm detaylar kontrol edilmelidir.
Tapu Şerhi Nedir?
Tapu şerhi; bir taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları, hakları veya hukuki durumları gösteren resmi kayıtlardır. Tapu siciline işlenen bu bilgiler, hem satıcıyı hem de alıcıyı bilgilendirme amacı taşır. Bazı şerhler ise doğrudan satışın önünde engel teşkil edebilir.
Satışı Engelleyebilecek Başlıca Tapu Şerhleri
1. Haciz Şerhi
Bir borç nedeniyle icra müdürlüğü tarafından taşınmaz üzerine konulan haciz, satışın gerçekleşmesini engeller. Haczin kaldırılması için borcun ödenmesi veya yasal süreçle haczin iptali gerekir.
2. İhtiyati Tedbir Şerhi
Mahkeme kararıyla konulan bu geçici önlem, dava süresince taşınmazın devrini engeller. İhtiyati tedbir kaldırılmadan satış işlemi yapılamaz.
3. İpotek Şerhi
Banka kredisi veya borç karşılığında konulan ipotek, satışa engel değildir ancak yeni alıcı için risk oluşturur. İpotekli taşınmaz satılabilir ancak ipoteğin durumu hakkında alıcı mutlaka bilgilendirilmelidir.
4. Satış Vaadi Şerhi
Daha önce yapılan bir satış vaadi sözleşmesi tapuya işlendiğinde, bu durum yeni satışlarda öncelik hakkı doğurabilir. Bu tür şerhler, alım-satım sürecinde sorun çıkarabilir.
5. Aile Konutu Şerhi
Taşınmaz aile konutu olarak kayıtlıysa, eşlerden biri diğerinin izni olmadan taşınmazı satamaz. Bu durumda satış işlemi geçersiz sayılabilir.
Diğer Önemli Şerhler
İntifa Hakkı Şerhi: Taşınmaz bir başkasının kullanım hakkındaysa satılabilir; ancak alıcı bu hakkı devralmış olur.
Kira Şerhi: Kiracıların hakları devam eder. Yeni alıcı, mevcut kira sözleşmesini kabul etmek zorundadır.
İskan (Yapı Kullanma İzni) Bilgisi: İskan olmayan yapılarda doğrudan bir şerh olmayabilir; ancak bu bilgi eksikliği risk oluşturur.
Alım Satım Öncesi Nelere Dikkat Edilmeli?
Tapu kayıtları e-Devlet veya Tapu ve Kadastro Müdürlükleri üzerinden detaylı şekilde incelenmeli.
Gerekirse avukat ya da uzman bir gayrimenkul danışmanından destek alınmalı.
Şerh varsa, detayları öğrenilmeden ve kaldırılmadan satışa başlanmamalı.
Unutmayın! Tapu üzerindeki bir şerh, taşınmazın hukuki durumunu etkiler ve alım-satım sürecini riske atabilir. Haciz, tedbir, ipotek gibi durumlar taşınmazın satışını engelleyebilir veya alıcı açısından ciddi sorunlara yol açabilir. Bu nedenle işlem öncesi tapu kontrolü hayati önem taşır.
