Türkiye’de hızlanan şehirleşme, artan deprem riski ve büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetleri, özellikle erişilebilir konut üretimini daha karmaşık bir sürece dönüştürüyor. Başta İstanbul olmak üzere birçok şehirde kentsel dönüşüm ihtiyacının büyümesi, gayrimenkul sektöründe alternatif finansman modellerini gündeme taşırken, proje gayrimenkul yatırım fonları (PGYF) yeni dönemin dikkat çeken yatırım araçları arasında yer alıyor.
Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir varlık olmadığını, aynı zamanda tasarruf ve yatırım aracı olarak görüldüğünü belirtti. Şahinkaya’ya göre mevcut ekonomik koşullar ve finansman maliyetlerindeki artış, erişilebilir konut üretimini daha da zorlaştırıyor.
Arsa maliyetleri büyükşehirlerde baskıyı artırıyor
Özellikle büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaşması, yeni projelerin geliştirilmesini maliyet açısından daha karmaşık hale getiriyor. Şahinkaya, özellikle İstanbul gibi metropollerde arsa fiyatlarındaki yükselişin sektöre ciddi baskı yarattığını ifade ederek, geleneksel finansman yöntemlerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını söyledi.
Deprem riski nedeniyle hızlanan kentsel dönüşüm ihtiyacının artık ertelenemez hale geldiğine dikkat çeken Şahinkaya, mevcut yapı stokunun yenilenmesinin önümüzdeki yıllarda yeni konut üretiminin ana eksenini oluşturacağını belirtti.
Kentsel dönüşüm projelerinde yeni finansman modeli
Türkiye’de son yıllarda yeni konut arzının önemli bölümünü dönüşüm projeleri oluşturuyor. Riskli yapıların yenilenmesine dayalı projelerin sektörün temel dinamiği haline geldiğini belirten Şahinkaya, PGYF modellerinin özellikle uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantajlar sunduğunu vurguladı.
PGYF’lerin yalnızca finansman sağlayan bir araç olmadığını kaydeden Şahinkaya, bu yapının aynı zamanda sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi. Farklı yatırımcıların tek bir fon yapısı altında bir araya gelmesiyle ölçek ekonomisi oluştuğunu belirten Şahinkaya, banka kredilerine bağımlı finansman modelinin artık yeterli olmadığını ifade etti.
Dünya örneklerinde fon modelleri dikkat çekiyor
Kentsel dönüşüm süreçlerinde fon bazlı finansman modellerinin dünya genelinde de yaygın kullanıldığına dikkat çeken Şahinkaya, özellikle İtalya ve Birleşik Krallık örneklerinin öne çıktığını belirtti.
COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modeli, sosyal fayda ve sürdürülebilirliği kurumsal yatırım yapısıyla bir araya getiriyor. Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde de özel sermaye ve kurumsal fonlama modelleri önemli rol oynuyor.
İstanbul’da erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor
Merkezi bölgelerde arsa arzının azalması nedeniyle İstanbul’da yeni konut üretimi giderek kentsel dönüşüm projelerine bağımlı hale geliyor. Yükselen kira ve konut fiyatları, orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırırken, uzmanlara göre önümüzdeki dönemde deprem güvenliği yüksek, sürdürülebilir ve planlı projeler daha fazla öne çıkacak.
PGYF modellerinin de bu dönüşümde önemli rol üstleneceği belirtiliyor. Sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman araçlarının yaygınlaşması bekleniyor.
Şehirleşmenin geleceğinde sermaye piyasaları etkili olacak
Uzmanlara göre Türkiye’nin yeni şehirleşme döneminde kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yenilenmesi değil; şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olarak değerlendiriliyor. Bu süreçte Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları, sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri olarak öne çıkıyor.
Rakamlarla
- Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü artık dönüşüm projelerinden oluşuyor
- Büyükşehirlerde arsa maliyetleri, proje geliştirme sürecinin en kritik kalemi haline geldi
- Erişilebilir konut üretimi için alternatif finansman modellerine ihtiyaç artıyor
- PGYF’ler, bireysel ve kurumsal yatırımcıları aynı projede buluşturabiliyor
