Türkiye'de konut satın alma kararı uzun yıllardır hem yatırım hem de barınma ihtiyacını aynı anda karşılayan önemli bir tercih olarak görülüyor. Ancak değişen ekonomik koşullar, yüksek faiz ortamı ve reel konut fiyatlarındaki gerileme, konut alırken eski ezberlerin yeniden gözden geçirilmesini zorunlu hale getiriyor.
Prof. Dr. Ceyhun Elgin, konut satın alırken en kritik ayrımın "oturmak için ev almak" ile "yatırım için ev almak" arasında yapılması gerektiğini belirterek, iki farklı amaç için tamamen farklı kriterlerin değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
Oturum amaçlı ev alırken finansal hesabın ötesine bakılmalı 
Prof. Dr. Elgin'e göre oturmak amacıyla alınan bir konut yalnızca finansal getiri sağlayan bir yatırım aracı olarak değerlendirilmemeli.
Konutun;
- Kiradan kurtarma avantajı,
- Aile düzenini koruması,
- Çocukların okuluna yakınlığı,
- İş yerine ulaşım kolaylığı,
- Sürekli taşınma stresini ortadan kaldırması,
- Uzun vadeli yaşam güvenliği sağlaması
gibi unsurlar da karar sürecinde önemli rol oynuyor.
Elgin, uzun yıllar aynı evde yaşamayı planlayan ve kredi ödemeleri bütçesini zorlamayan kişiler için konut satın alma kararının yatırım hesabından bağımsız değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
Yatırım için alınacak evde duygusal değil, finansal analiz yapılmalı
Yatırım amacıyla alınacak konutlarda ise çok daha disiplinli bir finansal analiz gerektiğini belirten Elgin, yatırımcıların yalnızca fiyat artışı beklentisiyle hareket etmemesi gerektiğini söyledi.
Yatırım kararı verirken şu soruların mutlaka cevaplanması gerektiğini ifade etti:
- Kira getirisi yeterli mi?
- Kredi maliyeti ne kadar?
- Aidat, bakım ve vergi giderleri ne olacak?
- Boş kalma riski bulunuyor mu?
- Kiracı riski nasıl yönetilecek?
- Aynı sermaye farklı yatırım araçlarında daha yüksek getiri sağlayabilir mi?
Kira çarpanı en önemli göstergelerden biri
Prof. Dr. Elgin'e göre yatırım amaçlı konut alımında en önemli göstergelerden biri kira çarpanı.
Kira çarpanı, konut fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanıyor ve yatırımın kendini kaç yılda amorti edeceğini gösteriyor.
Örneğin;
- 6 milyon TL değerindeki bir konut,
- Aylık 25 bin TL kira getiriyorsa,
- Yıllık kira geliri 300 bin TL oluyor.
- Bu durumda kira çarpanı 20 yıl olarak hesaplanıyor.
Ancak Elgin, bunun yalnızca brüt hesap olduğuna dikkat çekerek vergi, bakım gideri, aidat, boş kalma süresi ve olası tadilat masraflarının da mutlaka hesaba katılması gerektiğini belirtti.
Fiyat artışı tek başına yatırım başarısı anlamına gelmiyor
Türkiye'de uzun yıllardır "ev alan mutlaka kazanır" anlayışının hâkim olduğunu söyleyen Elgin, bugünkü ekonomik koşulların geçmişten farklı olduğunu ifade etti.
Yüksek faiz, pahalı kredi ve enflasyonun etkisiyle artık yalnızca nominal fiyat artışına bakmanın doğru olmadığını belirten Elgin, yatırımcıların şu üç kriteri birlikte değerlendirmesi gerektiğini söyledi:
- Enflasyona göre reel getiri
- Alternatif yatırım araçlarının getirisi
- Finansman maliyeti
Elgin'e göre konut fiyatı yükselse bile enflasyon daha hızlı artıyorsa yatırımcı reel anlamda kazanç elde etmiş sayılmıyor.
Kredi yükü hane bütçesini zorlamamalı
Konut kredilerinin halen yüksek maliyetli olduğunu belirten Elgin, özellikle yatırım amacıyla kredi kullanılacaksa aylık taksitlerin dikkatle hesaplanması gerektiğini söyledi.
Kredi ödemelerinin hane gelirinin büyük bölümünü oluşturmasının uzun vadede finansal stres yaratabileceğini belirten Elgin, geçmişte düşük faiz ve yüksek enflasyon döneminde çalışan sistemin bugün aynı şekilde işlemeyebileceğini ifade etti.
Deprem güvenliği artık kararın merkezinde olmalı
Prof. Dr. Elgin, günümüzde konut alırken yalnızca fiyat ve lokasyonun yeterli olmadığını belirterek deprem güvenliğinin de temel kriterlerden biri haline geldiğini söyledi.
Satın alınacak konutta;
- Binanın yaşı,
- Deprem yönetmeliğine uygunluğu,
- Zemin durumu,
- Yapı denetim süreci,
- Güçlendirme ihtiyacı,
- Kentsel dönüşüm potansiyeli
gibi teknik kriterlerin ayrıntılı şekilde incelenmesi gerektiğini vurguladı.
Her bölgenin dinamiği farklı
Elgin'e göre Türkiye'de artık konut piyasasını tek bir bütün olarak değerlendirmek mümkün değil.
Bir bölgedeki fiyat artışı yatırım fırsatı anlamına gelirken, başka bir bölgede aynı fiyat seviyesi aşırı değerlenmeye işaret edebiliyor.
Bu nedenle yatırımcıların il bazında değil, ilçe, mahalle hatta sokak bazında analiz yapması gerektiğini belirten Elgin, özellikle kira çarpanı, ulaşım projeleri, nüfus hareketleri ve arz-talep dengesi gibi unsurların dikkatle incelenmesini önerdi.
Sonuç: Amaç belirlenmeden doğru karar verilemez
Prof. Dr. Ceyhun Elgin'e göre konut satın almadan önce cevaplanması gereken ilk soru "Bu evi oturmak için mi, yatırım için mi alıyorum?" olmalı.
Oturum amaçlı alımlarda yaşam kalitesi ve uzun vadeli güvenlik ön plana çıkarken, yatırım amaçlı alımlarda kira getirisi, finansman maliyeti, alternatif yatırım fırsatları ve reel kazanç birlikte değerlendirilmeden karar verilmemesi gerekiyor.
