OSB'lerde değer artışı yavaşladı talep güçlü, getiri dengeleniyor

Türkiye’de sanayi üretiminin bel kemiğini oluşturan organize sanayi bölgeleri (OSB), 2026 yılında daha dengeli bir ekonomik görünüme işaret ediyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan kapsamlı rapora göre, OSB’lerde kira ve arsa değer artışları enflasyonun altında kalırken, doluluk oranlarının yüksek seviyesini koruması dikkat çekiyor.

Türkiye genelinde incelenen 31 OSB’yi kapsayan çalışmada, yıllık ortalama kira artışı %26,3, arsa değer artışı ise %25 olarak hesaplandı. Buna karşın doluluk oranı %97’ye ulaşarak sanayi alanlarına olan güçlü talebin sürdüğünü ortaya koydu.

Lojistik avantajı olan bölgeler öne çıkıyor

Rapora göre sanayi yatırımlarında belirleyici faktörlerin başında lojistik erişim geliyor. Ulaşım altyapısı güçlü olan bölgelerde özellikle depolama alanlarına yönelik talep artışı, kira ve arsa değerlerini yukarı yönlü destekliyor. Ayrıca bedelsiz arsa tahsisi gibi teşviklerin 2029’a kadar uzatılması da talep dinamiklerini canlı tutuyor.

Öte yandan artan inşaat ve üretim maliyetleri, yeni arzı sınırlayarak mevcut sanayi alanlarının değerini koruyan bir unsur olarak öne çıkıyor.

Bölgesel ayrışma dikkat çekiyor

İl bazlı veriler, OSB piyasasında bölgesel farklılıkların belirginleştiğini gösteriyor.

Marmara Bölgesi’nde İstanbul, Kocaeli, Bursa ve Sakarya gibi köklü sanayi merkezlerinde arz-talep dengesi korunurken, kira artışları daha kontrollü ilerliyor. Buna karşılık Samsun, Afyonkarahisar ve Kayseri gibi arzın sınırlı olduğu şehirlerde kira artışlarının daha yüksek gerçekleştiği görülüyor.

Arsa değer artışında ise Sakarya, Samsun, Denizli, Afyonkarahisar ve Ankara öne çıkarken; Malatya, Gaziantep ve Adana’da hem kira hem de arsa fiyatlarının daha sınırlı yükselmesi talebin görece zayıf olduğuna işaret ediyor.

Kira artış hızında düşüş var

Son iki yıllık veriler, OSB’lerde kira artış hızının yavaşladığını ortaya koyuyor. Geçtiğimiz yıl %36 seviyesinde olan kira artışı, 2026 itibarıyla yaklaşık 10 puan gerileyerek %26,3’e düştü.

Uzmanlara göre bu durum, piyasada aşırı fiyat artışlarının yerini daha sürdürülebilir bir dengeye bıraktığını gösteriyor.

Yatırım geri dönüş süreleri dengeleniyor

Raporda yatırımcılar açısından önemli bir gösterge olan geri dönüş sürelerinin 13,7 ile 19,5 yıl aralığında değiştiği belirtiliyor. Marmara Bölgesi’nde güçlü talep sayesinde geri dönüş süreleri daha kısa kalırken, arsa fiyatlarının hızlı arttığı bazı şehirlerde bu süre 18-19 yıl seviyelerine kadar çıkabiliyor.

Bu tablo, OSB yatırımlarının hâlâ cazibesini koruduğunu ancak daha uzun vadeli bir perspektif gerektirdiğini ortaya koyuyor.

Doluluk oranı kritik eşikte

Türkiye genelinde OSB’lerde doluluk oranlarının %97 seviyesine ulaşması, mevcut sanayi alanlarının büyük ölçüde dolduğunu gösteriyor. Kocaeli, Tekirdağ ve Bursa gibi üretim merkezlerinde doluluk artışı devam ederken; İstanbul ve Ankara gibi zaten yüksek doluluğa sahip bölgelerde artış sınırlı kalıyor.

Malatya ve İzmir Kemalpaşa gibi bölgelerde ise nispeten daha düşük doluluk oranları, arzın hâlâ mevcut olduğunu ortaya koyuyor.

“Piyasada dengelenme süreci başladı”

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, verileri değerlendirirken OSB piyasasında yeni bir döneme girildiğini vurguluyor:

Sanayi alanlarına yönelik talebin güçlü kaldığını belirten Maya, son iki yılda değer artışlarının daha dengeli bir seviyeye geldiğini ifade ediyor. Kira ve arsa artışlarının enflasyonun altında kalmasının, daha sürdürülebilir bir piyasa yapısına işaret ettiğini belirten Maya’ya göre, yüksek doluluk oranları yeni sanayi alanı üretimini zorunlu hale getiriyor.

Yıllık kira değer artışı