Konut piyasasında son dönemde dikkat çeken en önemli gelişmelerden biri, fiyat artış hızındaki yavaşlama ve buna karşılık kira artışlarının sürmesi oldu. Bu iki dinamik, yatırımcı açısından kritik bir gösterge olan amortisman süresini aşağı çekti. Endeksa ve Emlakjet tarafından yapılan araştırmaya göre Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 14 yıl seviyesine geriledi.
Konut fiyatları yavaşladı, kiralar hız kesmedi
Gülistan Karagöz'ün Hürriyet'te yayınlanan haberine göre, 2025 yılında konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi, yatırımcılar için yeni fırsatlar doğurdu. Aynı dönemde kira artışlarının devam etmesi, yatırımın geri dönüş süresini hızlandırdı.
Özellikle yüksek enflasyon ortamında alternatif yatırım araçlarından elde edilen kazançların gayrimenkule yönelmesi, konut satışlarında rekor seviyeleri beraberinde getirdi. Geçtiğimiz yıl 1 milyon 760 bin konut satışı ile tüm zamanların en yüksek rakamına ulaşıldı.
2026 yılına girerken ocak ayında sınırlı bir yavaşlama görülse de, şubat itibarıyla satışlar yeniden yükselişe geçti.
Ülke genelinde amortisman süresi 14 yıl
Araştırmaya göre Türkiye genelinde ortalama veriler şu şekilde:
Ortalama metrekare satış fiyatı: 39.843 TL
Ortalama konut fiyatı: 4 milyon 980 bin TL
Ortalama metrekare kira: 239 TL
Ortalama kira: 26 bin 530 TL
Bu veriler doğrultusunda konut yatırımının geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl olarak hesaplanıyor.
Son 5 yılda amortisman süresi nasıl değişti?
2021: 13-16 yıl
2022: 18 yıla kadar yükseldi
2023: 14-15 yıl bandı
2024-2025: 13 yıl seviyesine kadar geriledi
2026 (ilk 2 ay): 14 yıl
Ankara zirvede, Elazığ en uzun sürede
En çok konut satılan 29 il üzerinden yapılan analizde:
20 ilde amortisman süresi kısaldı
6 ilde uzadı
3 ilde değişmedi
En kısa amortisman süresine sahip iller:
Ankara: 12 yıl
Tekirdağ: 13 yıl
Şanlıurfa: 13 yıl
Ankara’da ortalama metrekare fiyatı 36.475 TL, ortalama kira ise 29.381 TL seviyesinde bulunuyor. Bu tablo, başkenti yatırım açısından en cazip şehir konumuna taşıyor.
Orta seviyede (yaklaşık 14 yıl):
Rakamlarla amortisman gerçeği
|
İstanbul
Adana
Sakarya
Van
Bursa
Yalova
Eskişehir
En uzun amortisman süresi:
Elazığ: 20 yıl
İstanbul’da yatırım yeniden öne çıkıyor
Türkiye’nin en büyük konut pazarı olan İstanbul’da amortisman süresinin 14 yıl seviyesine gerilemesi, yatırımcı açısından yeniden cazip bir tablo oluşturdu.
Kira çarpanının düşmesi, özellikle uzun vadeli yatırım düşünenler için İstanbul’u tekrar güçlü bir alternatif haline getiriyor. 
Uzman yorumu
Kira artışları devam ettiği sürece amortisman süresi kısa kalmaya devam edebilir. Ancak konut fiyatlarının yeniden hız kazanması halinde bu sürede tekrar yukarı yönlü hareket görülebilir. Bu nedenle yatırımcıların bölgesel analizlere ve kira potansiyeline odaklanması kritik önem taşıyor.
