Konut piyasasında son dönemde yaşanan fiyat hareketleri, ev almak isteyen vatandaşların en önemli gündem maddelerinden biri haline geldi. Özellikle krediye erişimin zorlaştığı ve talebin sınırlı kaldığı bir ortamda, ilan sitelerindeki fiyat artışları dikkat çekiyor.
Faiz oranlarında beklenen düşüşün konut fiyatlarına yansımaması, “fiyatları ilan siteleri mi belirliyor?” sorusunu yeniden gündeme taşıdı.
İlan fiyatları ile gerçek satış fiyatları arasında fark var
Sosyal medyada paylaşım yapan bir bankacı, ilan sitelerinde takip ettiği bir konutun kısa sürede fiyat artışı yaşadığını belirtti. 19 Mart’ta 4 milyon 400 bin TL olan bir ilanın, birkaç hafta içinde 4 milyon 500 bin TL’ye yükseldiğini ifade eden bankacı, piyasanın gerçek dinamikleriyle bu artışın örtüşmediğini savundu.
Bankacı paylaşımında şu ifadeleri kullandı:
“Piyasada ciddi bir hareketlilik yok. İnsanlar krediye zaten zor ulaşıyor. Alıcı bu kadar zorlanıyorken bu fiyat artışları neye göre yapılıyor? Gerçekten merak ediyorum; bu artışlar veriye mi dayanıyor, yoksa ‘piyasada ilanlar yükseliyor ben de artırayım’ mantığı mı?”
Bu değerlendirme, sektörde sıkça dile getirilen bir sorunu yeniden görünür kıldı: ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki fark.
“Algı fiyatı” etkisi mi oluşuyor?
Uzmanlara göre ilan siteleri doğrudan fiyat belirlemese de, piyasa psikolojisi üzerinde güçlü bir etkisi bulunuyor. Özellikle aynı bölgede yer alan benzer ilanların yüksek fiyatlardan listelenmesi, satıcıların referans noktası haline gelebiliyor.
Bu durum, “algı fiyatı” olarak adlandırılan bir mekanizmayı devreye sokuyor. Yani bir mülk gerçekten o fiyata satılmasa bile, ilanlarda görülen yüksek rakamlar piyasa beklentisini yukarı çekebiliyor.
Arz, maliyet ve enflasyon etkisi devam ediyor
Öte yandan konut fiyatlarının yükselmesinde tek etken ilan siteleri değil. Uzmanlar, fiyatların şu faktörlerin birleşimiyle şekillendiğini vurguluyor:
- İnşaat maliyetlerindeki artış
- Arz yetersizliği
- Enflasyon beklentileri
- Döviz kuru etkisi
- Yatırım amaçlı talep
Bu unsurlar, ilan fiyatlarının yükselmesini destekleyen temel dinamikler arasında yer alıyor.
Piyasa balon mu oluşturuyor?
Bankacının da dikkat çektiği bir diğer konu ise “balon” riski. İlan fiyatlarının sürekli yukarı yönlü güncellenmesi, ancak satışların aynı hızda gerçekleşmemesi durumunda piyasada şişkinlik oluşabileceği ifade ediliyor.
Ancak uzmanlar, Türkiye’de konut piyasasının tamamen spekülatif bir balondan ziyade, yapısal arz-talep dengesizliği nedeniyle yüksek seyrettiğini belirtiyor.
Sonuç: İlan siteleri etkili ama belirleyici değil
Veriler ve sektör görüşleri birlikte değerlendirildiğinde, ilan sitelerinin konut fiyatlarını tek başına belirlemediği; ancak fiyat algısını ve beklentileri önemli ölçüde etkilediği görülüyor.
Kısacası piyasada oluşan fiyatlar; gerçek satışlar, maliyetler ve ekonomik koşullar kadar, ilanlarda oluşan psikolojik referanslarla da şekilleniyor.
