Kiraya verenler için tahliye taahhüdü rehberi: Kiracınızı hukuki yollarla nasıl tahliye edebilirsiniz?

Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı tahliyesi, ev sahipleri için en sık karşılaşılan sorunlardan biri. Kiraya verenler, kira sözleşmesi sırasında veya taşınmaz teslim edildikten sonra kiracıdan tahliye taahhüdü (tahliye taahhütnamesi) alarak süreci hızlandırabiliyor. Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 352/1 ve İcra İflas Kanunu hükümleriyle düzenlenen bu yöntem, doğru uygulandığında etkili bir tahliye aracı haline geliyor. Ancak Yargıtay'ın yerleşik kararları, taahhüdün geçerliliği için katı şartlar getiriyor.

Avukat Hakan Dimdik'in paylaştığı uzman görüşlerine dayanarak derlenen bu rehberde, tahliye taahhüdünün en önemli kurallarını kolay anlaşılır şekilde sıraladık:

1. Teslim Sonrası Zorunluluğu
   Tahliye taahhüdü, taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra alınmalıdır. Teslim öncesi veya teslim günü verilen taahhüt geçersizdir (Yargıtay 12. HD 2024/2557 K. ve benzer kararlar). Kira ilişkisi devam ederken (örneğin yenileme sırasında) alınan taahhütler geçerlidir.
2. Yazılı ve İmzalı Olması Şart
   Taahhüt mutlaka yazılı ve kiracının imzalı olmalıdır. Sözlü taahhüt kabul edilmez.
3. Sözleşmesiz Kira İçin Bile Geçerli
   Yazılı kira sözleşmesi olmasa bile (sözlü kira), konut ve çatılı işyerlerinde tahliye taahhüdü verilebilir ve buna dayalı icra takibi yapılabilir.
4. Farklı Şekillerde Düzenlenebilir
   Tek taraflı belge, mektup, ihtarname veya protokol içinde olabilir. Arabuluculuk tutanağındaki beyanlar tartışmalıdır.
5. Boş Tarihli (Beyaza İmza) Taahhüt Geçerli
   Düzenleme ve tahliye tarihi boş bırakılarak imza atılması (açığa imza) Yargıtay tarafından kabul edilir (Y. 3. HD 2023/168 K.). Kiracı, sonradan aykırı doldurulduğunu yazılı delille ispatlamak zorundadır.
6. Vekil Tarafından Verilmesi
   Kira sözleşmesini yapan vekil, tahliye taahhüdü verebilir; özel yetki gerekmez (çoğunluk görüşü).
7. Kefilin Taahhüdü Geçersiz
   Kefil imza atsa da bağlayıcı değildir; asıl kiracının taahhüdü esastır.
8. Taşınmaz Satılırsa Yeni Malikin Hakkı
   Satış halinde yeni malik, eski malik dönemindeki taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir (TBK md. 310).
9. Kapsam Sınırlaması
   Sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Diğer kiralarda taahhüt, sözleşme süresinin bitimi anlamı taşır ve 14 örnek icra takibi yapılabilir.
10. Tarih Belirsizliği Durumları
    Gün belirtilmemişse ayın son günü tahliye tarihi kabul edilir. Düzenleme ve tahliye tarihi aynı olabilir (teslim sonrası şartıyla).
11. İcra Takibi ve Dava Süreci
    Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açılmalıdır. Uygulamada icra takibi (özellikle 14 örnek) tercih edilir. Dava süresi uzatımı icraya yansımaz.
12. Çoklu Kiraya Veren / Kiracı Durumları
    Tüm kiraya verenler veya tüm kiracılar taahhüt vermeli ve takibe dahil olmalıdır. Adi şirket kiracısında tüm ortaklar, mirasta tüm mirasçılar bağlanır.
13. Alt Kiracı ve Şartlı Taahhüt
    Alt kiracının taahhüdü asıl kiracıyı bağlamaz. Şarta bağlı taahhüt (örneğin tayin çıkması) genellikle dava gerektirir, icra tartışmalıdır. Cezai şart konulabilir.
14. İtiraz ve İtirazın Kaldırılması
    Tahliye emrinden sonra kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. İmza veya tarihe itirazda sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır (daha uzun sürer). Diğer itirazlarda icra hukuk mahkemesinden kaldırma talep edilebilir. Noter onaylı taahhütte imza inkarı zordur.
15. Eşin Rızası
    Eşin rızası yoksa, icra/dava tarihine kadar bildirimde bulunması gerekir.

Tahliye taahhüdü, doğru düzenlendiğinde kiracının tahliyesini hızlandıran güçlü bir araçtır. Ancak herhangi bir hata (örneğin teslim öncesi alınması) taahhüdü geçersiz kılar ve süreç uzar. Bu nedenle, taahhütname hazırlanırken veya icra/dava aşamasında mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınması önerilir.

Bu bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve her somut olayda uzman hukuki görüş alınmalıdır. Kira hukuku uyuşmazlıklarında güncel Yargıtay kararları takip edilmelidir.