İki yıl önce çığırından çıkartılan kira fiyatları, mahkemelerin dava dosyalarıyla kilitlenmesine neden oldu. Kira tespit davaları ise en çok karşılaşılan ihtilaf konularından. Av. Halit Can Dündar, kira tespit davalarıyla ilgili gündemde olan 18 soruyu cevaplandırdı.
Bir: Kira tespit davasını kimler açabilir?
-Kira tespit davasını hem kiracılar hem de kiraya verenler açabilir. Kiracılar yüksek olan kira bedelinin düşürülmesi için bu davayı açabilir, kiraya verenler de düşük gördüğü kira bedelini yükseltmek için açabilir. Sanılanın aksine yalnızca kiraya verenlerin açabileceği bir dava değil. Kiracılar da bu davayı kiranın yüksek olduğu gerekçesiyle açabilir.
İki: Kira tespit davasına bakmakla görevli yetkili mahkeme kimdir? Biz bu davayı nerede açabiliriz?
-Bu davaya bakmakla görevli ve yetkili mahkemeye taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu ana kuraldır. Bu kuralın bir tane istisnası var. Eğer kira sözleşmesindeki tarafların her ikisi tacir ya da kamu tüzel kişisi ise ve kira sözleşmesinde yetki anlaşması yapmışlarsa yani örnek veriyorum taşınmaz İstanbul Beyoğlu'nda olduğu için İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekiyorken, taraflar tacir oldukları için Ankara'daki bir Sulh Hukuk Mahkemesini yetkili kılabilirler. İki gerçek kişi böyle bir anlaşma yapamaz, yapsa da geçerli olmaz.
Üç: Bu davayı açmadan önce arabulucuya müracaat etmek zorunlu mu?
-Evet, kira tespit davası açılmadan önce araba bulucuya müracaat etme zorunluluğu var. Eğer arabulucuya gitmeden dava açarsanız, davanız usulden reddedilir.
Dört: Kira bedelinin tespiti davasını açabilmemiz için kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması şart mı? 5 yılı doldurmayan kira sözleşmelerinde tespit davası açmak mümkündür?
-Beş yılı doldurmayan kiralarda kira tespit davası açmak mümkündür. Bunun bir istisnası var. O da eğer kira sözleşmesinde kira artış oranını belirtmemişseniz, 5 yılı beklemeden kira tespit davası açabilirsiniz. Buradan çıkacak emsal tespiti, o bölgedeki kiralar kadar yüksek olmayacaktır. Belirlenecek olan yeni kira bedeli TÜFE oranını geçemez.
Peki 5 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti davası açmak mümkün mü? Evet mümkün kanunumuz 5 yılı doldurmuş olan kira sözleşmelerinde artış oranı yazsın veya yazmasın fark etmeksizin 5 yılı doldurduktan sonra kira tespit davası açılabilir. Bu davayı diğerinden ayırt eden en önemli özellik burada belirlenecek yeni kira bedeli TÜFE oranında değil taşınmazın bulunduğu yerdeki emsal kira bedelleri oranında olabilmektedir. İkisi arasındaki en temel fark budur.
Altı: Mahkemece tespit edilecek yeni aylık kira bedeli hangi aydan itibaren geçerli olacak?
-Kira bedelini tespiti davasını her zaman açabilirsiniz, ama bazı özel zamanlar var ki eğer bu zaman dilimlerinde açarsanız büyük avantaj sağlayabilirsiniz. Eğer bu zamanları kaçırdıktan sonra davayı açtığınızda da büyük dezavantajlarla karşılaşabiliyorsunuz.
Eğer kira tespit davasını yeni başlayacak olan kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açarsanız o zaman yeni kira, yeni dönemle başlar. Eğer bu 30 günlük süreyi geçirdinizse, o zaman bu davanın sonucunda belirlenecek yeni kira bedeli o yeni kira döneminin başından itibaren değil bir sonraki kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Evet, kira tespit davasını her zaman açabilirsiniz, ancak bu 30 gün şartı özel önem taşıyor.
Kira sözleşmenizde kira artış oranı yazıyorsa, o zaman yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce dava açmak veya ihtar göndermek gibi bir zorunluluğunuz da ortadan kalkıyor. Eğer kira sözleşmenizde kira artış oranı varsa kira artışına yer vermişseniz kira artışı ile ilgili bilgi varsa o zaman yeni kira döneminin içine girseniz de açacağınız davada talep etmeniz durumunda bakın altını çizerek söylüyorum talep etmeniz durumunda eğer talep etmezseniz yine boşa kürek çekmiş olursunuz. Talep etmeniz durumunda belirlenen kira bedeli de o yenilenen kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Eğer talep etmezsem ve yeni kira döneminin içinde bu davayı açarsam kira sözleşmemde artık oranı olmasalar rağmen talep etmediğim için belirlenecek yeni kira dönemi o yeni dönemin başından itibaren geçerli olmayıp, bir sonraki dönemin başında itibaren geçerli olur.
Yedi: Her sene yeni kira sözleşmesi yapılmışsa kira bedelini tespiti davası açmak mümkün mü?
-Kural olarak her sene yeniden kira sözleşmesi yapmak süreleri de sıfırlıyor süreleri de yeniliyor süreleri de yeniden başlatıyor. Özellikle 10 yıllık süreler yeniden başlıyor. Dolayısıyla 5 yıllık sürede sürekli yenilemeden dolayı 5 yıllık sürede sürekli en başa dönüyor. Böyle olduğunda hiçbir zaman beş yılı dolduramıyorsunuz. Yenileme süreyi sıfırlar.
Bunun bir istisnası var. Eğer yenileme olarak yapmış olduğunuz kira sözleşmesi önceki kira sözleşmesinin devamı niteliğindeyse o zaman ilk başta yapılan kira sözleşmesinin üzerinden itibaren 5 yılı doldurmak yeterli. Yapılan yeni sözleşmeler süreleri sıfırlamaz.
Peki yeni yapılan sözleşmenin önceki sözleşmenin devamı olup olmadığını nasıl anlıyoruz?
Yargıtay burada şunu diyor ki bir yenilenen kira sözleşmesinin tarafları aynı mı? İki yenilenen kira sözleşmesini esaslı maddelerinde bir değişiklik, ekleme çıkarma değişiklik var mı? Yenilenen kira sözleşmesindeki yeni kira bedeli oranı, taşınmazın oradaki emsal kira değerleri kadar yükselmiş mi, yoksa cüzi bir miktarda mı artmış? Eğer bu üç soruya da evet deniyorsa o zaman yenilenen kira sözleşmesi, bir önceki kira sözleşmesinin devamı kabul edilir. Bu durumda yapılan yeni sözleşmeler 5 yıllık süreyi de sıfırlamaz. Eğer, sizin yapmış olduğunuz yeni kira sözleşmesinde taraflar değişmişse ya da kira sözleşmesinin esaslı maddelerinde değişiklikler, eklemeler çıkarılmalar yapılmışsa ya da en önemlisi o taşınmazın yeni kira bedeli oranı o taşınmazın emsallerinin bulunduğu fiyatta veya ona çok yakın bir değere çekilmişse o zaman bu yeni bir kira sözleşmesi sayılır. Bu durumda 5 yıllık süre yeniden başlar.
Sekiz: Dava açmadan önce ihtar gönderme zorunluluğu var mı?
- Dava açmadan önce ihtar gönderme zorunluluğu yok. Davayı ihtar kuralına uymadan her zaman açabilirseniz. Açmanızda bir engel yoktur. Ama ihtar göndermenin olumlu tarafı yukarıda detaylı bir şekilde anlatıldı.
Dokuz: Davayı açtıktan sonra başta talep ettiğim kira bedelini arttırabilir miyim?
-Bu sorunun bir diğer meali şu. Bilir kişi raporu geldi. Ben davayı açarken 10 bin lira kiracının ödediği yeri için 20 bin lira istedim ama bilirkişi raporu geldi buranın 30 bin lira kira getirisi olabileceğini ortaya koydu. Ne oldu ben bilirkişi raporuna göre daha düşük bir bedel talep etmiş oldum. Ben bu 20 bin lirayı, bilir kişi raporundaki rakam olan 30 bin liraya çıkarabilir miyim? Bu sorunun kesin cevabı HAYIR. Buna hukuk terminolojisinde ıslah denir veya ya da belirsiz alacak davası açılmışsa bedel arttırımı denir. Bu iki kavram da bu dava türünde yoktur. Bedel arttırım yoluyla yükseltmeniz mümkün değildir. Bu yüzden dava açılırken talep edilen kira bedelini açık ve net yazmanız ve öncesinde de iyice araştırmanız gerekiyor.
On: Paylı mülkiyette kira tespit davası açmak mümkün mü?
-Bilindiği gibi bir taşınmazın her zaman bir tane sahibi olmayabiliyor. Bazen bir taşınmazın birden fazla sahibi bulunabiliyor. Bu sahipler arasında pay oranına göre paylı mülkiyet söz konusu olabiliyor. Yani taşınmazın örnek veriyorum %50'si bir kişiye, yüzde 25'i bir kişiye, %25'i de bir başka kişiye ait olabiliyor. Bu üçü birlikte o taşınmazı kiraya vermiştir ve payları oranında ödenen kiradan da gelir elde etmektedirler.
Paylı mülkiyetinin olduğu bir olayda örnekte bu taşınmazın kira bedeli tespit davası açmak mümkün mü? Evet mümkün. Burada her paydaş kendisi için diğerleriyle birlikte olmadan tek başına bu davayı açabilir. Diğerleri ile birlikte açma zorunluluğu yoktur. Ama diğerleri ile birlikte açmanın artısı vardır eksisi vardır. Her paydaş ötekinden bağımsız olarak bu davayı açabilir. Açtığı zaman da belirlenecek kira bedeli taşınmasın tamamına yönelik bir kira bedeli olmaz. Sadece o davayı açan paydaşın payına düşen kira belirlenir. Bu durumda diğerlerinin bedeli belirlenmiş olmayacak. O yüzden bu tarz mülkiyet tiplerinde tüm paydaşların birlikte dava açmasında fayda var.
Onbir: El birliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda el birliğine tabi bir mülkiyetin kira tespiti davası açmak mümkün mü?
- Elbirliği mülkiyetinde durum paylı mülkiyetten farklı. Paylı mülkiyette herkesin ne miktarda payının olduğu bellidir. elbirliği mülkiyeti ise öyle değil. Herkes eşit haklara sahip. Kira bedeli kavramı da bölünemez bir kavram olduğu için buradaki maliklerden herhangi biri tek başına bu davayı açamaz. Bu davanın birlikte açılması gerekiyor çünkü bu kavram kira bedeli bölünemez bir kavramdır. Elbirliği mülkiyetli bir yerle ilgili kira tespiti davası açmak istiyorsak, hep birlikte bu davayı açmamız zorunludur.
On iki: Kira bedeli tespiti davasını kazandıktan hemen sonra yeni belirlenen aylık kira farkını yeni kira döneminin başından itibaren yeni kira bedelini hemen kiracıdan talep edebilir miyim? Mahkeme kararını alıp icraya koyup bu tahsilata girişebilir miyim?
- Hayır başlatamazsınız. Çünkü kira bedeli tespiti davasında verilen kararın önce kesinleşmesi gerekiyor. Kesinleşmesi ne demek? Mahkemenin yazacağı gerekçeli karar herkese tebliğ edilecek, iki hafta istinafa taşıma süresi verilecek. O iki hafta içerisinde taraflardan herhangi biri o dosyayı istinafa taşırsa karar kesinleşmez. Kesinleşmediği için de mahkemede belirlenen kira bedelini kira farkını kiracıya yansıtamazsınız. İcra yoluna müracaat edemezsiniz. Ta ki istinaftan karar gelene kadar.
On üç: Kira farkını faizle birlikte alabilir miyim?
-Biliyorsunuz ki şimdi bu dosya süresi içerisinde İstinafa taşınırsa belki bir yıl bu dosya karara bağlanmayı bekleyecek. Bu aradaki süreyi faiz olarak alabilecek miyim? Cevap HAYIR. Çünkü faiz de bu kararın kesinleşmesinden sonra işlemeye başlıyor. Öncesine yönelik bir faiz talebinde bulunulamıyor.
On dört: Kira bedelinin tespiti davasında eski kiracıya yeni kira bedelinde bir indirim uygulanır mı?
-Evet uygulanır. Hakim hak ve nesafet kurallarına göre yeni belirlenecek kira bedelinde eski kiracıya bir indirim uygulayabilir. Bunun takdiri hakime aittir. Peki hak ve nesafet ne demek? Tarafların Yani hem davacın hem davalarının ekonomik gelirine, ne mesleğe sahip olduklarına, çalışıyor-çalışmıyor olmalarına, kaç kişiye bakmakla mükellef olduğu gibi parametrelere bakarak hakim bir indirim uyguluyor. Bu indirim %5 ile %20 arasında değişebiliyor.
Peki bu davadaki tüm süreç nasıl ilerliyor? Yani bu davanın açılmasından karara bağlanmasına kadar geçen süreç nasıl ilerliyor? Öncelikle bu süreç ara buluculuğa müracaatla başlar. Ara buluculukta anlaşılmaması durumunda anlaşma tutanağı alınıp dava dilekçesi yazılıyor. Bu dava dilekçesine mutlaka arabulucu tutanağını koyup davayı açabiliyorsunuz. Dava dilekçesinin profesyonel bir şekilde tam teşekküllü bir şekilde hazırlanması çok önemli. Aksi takdirde bu dava dilekçesi iyi bir şekilde hazırlanmazsa bu dava uzar da uzar. Yapılacak bir hata, davayı kaybetmenize sebebiyet verebilir.
On beş: Bu davadaki süreç nasıl ilerliyor?
-Mahkeme de bu dava dilekçesini alır davalıya tebliğ ettirir. İki hafta içerisinde davacının cevap yazmasını ister. Davalının da yazacağı cevap çok önemlidir. İki hafta süresi vardır. Çünkü vereceği cevaba göre davayı kazanabilir.
Bu cevap dilekçesinin süresi içerisinde doğru bir şekilde verilmesi bir diğer önemli şeydir. Süre kaçtıktan sonra verilecek cevap dilekçesi hakim tarafından dikkate alınmaz. Üstelik haklı olsanız bile. Hukukta usul esastan her zaman önce gelir.
Belirlenen duruşma gününde de eğer dava ve cevap dilekçelerinde eksiklikler yoksa belgeler tamsa, hakim keşif kararı verir. Bilirkişi hakimle beraber dava konusu taşınmasın bununduğu yere keşfe gelir. Ayrıntılarıyla incelenir. Bilirkişi raporu her iki tarafa da tebliğ edilir. İki hafta içerisinde itiraz etmeleri için süre verilir. Davacı bilirkişi raporunu aldığında eğer düşük görüyorsa neden yüksek olması gerektiğine yönelik itiraz yapması gerekiyor. Davada kira bedelini yüksek görmüşse neden düşük olması gerektiğine yönelik itirazda bulunur. İtirazlar yazıldıktan sonra hakim değerlendirir ve eğer haklı görürse itirazları ek rapor için mahkeme ya yeniden bilirkişiye gönderir ya da karar verir. Kararı yazar, sonra kısa kararını gerekçelendirir gerekçeli kararı yazar. Onu taraflara tebliğ eder. İki hafta istinafa taşımak için süre verir. İstinafa taşınmazsa kesinleşir.
On altı: Açılan kira tespit davası ne kadar sürüyor?
-Bu sorunun cevabı bir çok olasılığa ve parametreye göre değişiyor. Davayı hangi şehirde açtığınız ilk önemli noktalardan birisi. Eğer İstanbul gibi büyük şehirde bu davayı açıyorsanız burada iş yükü çok fazla olduğu için duruşma günleri tarihleri de çok uzun zaman sürebilir. Bu davayı avukatla mı açıyorsunuz avukatsız mı açıyorsunuz? Net bir cevabı yok.
On yedi: Tespit davasında sonra tekrar kira bedeli davası açmak mümkün mü?
-Kira bedelinin tespiti davasının kararından sonraki 5 yıl boyunca bir daha böyle bir dava açamazsınız. 5 yıl beklemeniz gerekiyor.
On sekiz: Tespit davasından sonraki her yeni kira yılındaki kira artışı neye göre belirlenecek?
-Kira bedelini davasından kira artış oranı belirlenmiyor, sadece kira bedeli belirleniyor. Yani sözleşmenizdeki artış oranı bu davadan sonra da aynen uygulanmaya devam ediyor. Şayet, sözleşmenizde bir artış oranı yoksa o zaman yeni dönemde kira bedeli TÜFE’ye göre belirleniyor.
Bu haber, Av. Halit Can Dündar’ın YouTube kanalındaki açıklamalarından yararlanılarak hazırlandı.
