Kamulaştırma, Anayasa’nın 46. maddesinde düzenlenen ve devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyete müdahalesine imkân tanıyan özel bir hukuki işlem. Ancak kamulaştırmanın meşruiyeti, yalnızca “kamu yararı” etiketine sahip olmasına değil, aynı zamanda amacın makul süre içinde hayata geçirilmesine bağlı.
İşte bu nedenle Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesi, kamulaştırılan taşınmazın eski maliki veya mirasçılarına geri alma hakkı tanıyor. Eğer idare beş yıl boyunca taşınmazı kamulaştırma amacına uygun şekilde kullanmazsa, malik bedeli faiziyle birlikte ödeyerek mülkiyeti geri isteyebiliyor.
Geri alma hakkının amacı ne?
Geri alma hakkı, idarenin kamulaştırdığı taşınmazı yıllarca boş bırakmasını, projeleri sürüncemede tutmasını veya taşınmazı spekülatif amaçlarla elde tutmasını engellemeye yönelik bir güvence.
Bu yönüyle kamulaştırma, “kesin mülkiyet devri” olmaktan çıkarak adeta şartlı mülkiyet devri niteliği kazanıyor.
Rakamlarla geri alma süreci
→ 5 yıl: İdarenin kamulaştırma amacını gerçekleştirmesi için verilen süre.
→ 1 yıl: Geri alma hakkı doğduktan sonra dava açmak için tanınan hak düşürücü süre.
→ Kesin tarihler: Sürelerin başlangıcı, kamulaştırma bedelinin kesinleştiği güne göre hesaplanıyor.
Geri alma davası açabilmek için 4 temel şart
Kamulaştırma Kanunu m. 23’e göre geri alma hakkının kullanılabilmesi için dört şartın birlikte gerçekleşmesi zorunlu:
1. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi
Bu tarih, tüm sürelerin başlangıç noktası.
– Uzlaşmalı kamulaştırmada: Uzlaşma tutanağı tarihi
– Bedel tespiti ve tescil davalarında: Tescil kararının kesinleşme tarihi
2. Beş yıllık sürenin dolması
İdarenin proje geliştirmek, plan yapmak ve uygulama için kullanabileceği yasal süre.
3. Taşınmazın amaca uygun kullanılmaması
İdarenin beş yıl içinde kamulaştırma amacı doğrultusunda hiçbir işlem, tahsis veya proje geliştirmemiş olması gerekiyor.
Yargıtay bu konuda oldukça katı:
Basit yazışmalar, proje hazırlık dosyaları, planlama adımları, kiralama faaliyetleri bile “amacın terk edilmediği” yönünde değerlendirilebiliyor.
4. Bir yıl içinde dava açılması
Beş yıllık sürenin bittiği günün ertesi, bir yıllık hak düşürücü sürenin başlangıcıdır.
Bu süre kesin olup uzamaz, durmaz ve hâkim tarafından re’sen dikkate alınır.
Kamuoyu tepkisi: Sürelerin malikler için ağır olması eleştiriliyor
Geri alma hakkı teorik olarak güçlü bir güvence sunsa da uygulamada:
Sürelerin hatasız hesaplanmasının zorluğu
İdarenin yaptığı basit işlemlerin bile “kullanım” sayılması
Aynı projede birlikte kamulaştırılan taşınmazlarda sürelerin tüm parsellere göre belirlenmesi
Yüksek mali yük (bedelin faiziyle geri ödenmesi)
nedenleriyle birçok malik hakkını kaybediyor.
Uzman yorumu
“Geri alma davası, kamulaştırma hukuku içindeki en teknik ve riskli dava türlerinden biridir. Her dava öncesi, aynı proje kapsamındaki tüm parsellerin kesinleşme tarihleri ve idarenin projeye dair tüm işlemleri ayrıntılı olarak incelenmelidir.”
Birden fazla parsel birlikte kamulaştırıldıysa süreler nasıl işliyor?
Yargıtay’ın benimsediği bütünlük ilkesi, aynı kamu yararı amacıyla kamulaştırılan tüm taşınmazların tek bir proje kabul edildiğini belirtiyor.
Buna göre:
▶ Beş yıllık süre projedeki en son parselin kamulaştırma bedeli kesinleşince başlıyor.
Bu durum, ilk kamulaştırılan taşınmazların maliklerinin belirsizlik süresini yıllarca uzatabiliyor.
Geri alma davasında hangi mahkeme yetkili?
Geri alma davası, tapu iptal ve tescil davasıdır.
Bu nedenle:
Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)
Burada en sık yapılan hatalardan biri, yanlışlıkla idare mahkemesine dava açmak.
Hatalı yargı yolu nedeniyle dava reddedildiğinde bir yıllık süre dolmuş olabilir ve malik hakkını tamamen kaybeder.
Kamulaştırmadan vazgeçme ile geri alma aynı şey değil
KK m.21–22:
İdarenin tek taraflı kararıyla kamulaştırmadan vazgeçmesi veya taşınmazı geri teklif etmesi.
KK m.23:
Malike tanınmış, dava yoluyla kullanılan hak niteliğinde özel bir kurum.
Bu ayrım, uygulamada hak kayıplarını önlemek için kritik öneme sahip.
Sonuç: Hakkın kullanımı mümkün ama oldukça teknik
Kamulaştırılan taşınmazın geri alınması hukuken mümkün olsa da:
Sürelerin çok sıkı olması,
Yargıtay’ın idare lehine geniş yorumları,
İspat yükünün yüksekliği,
Bedelin faiziyle geri ödenmesi,
Projelere ilişkin veriye erişim güçlükleri
nedeniyle süreç son derece teknik ve dikkat gerektiren bir yapıya sahip.
Bu nedenle uzmanlar, geri alma hakkını kullanmayı düşünen maliklerin:
Kamulaştırma bedelinin kesinleşme tarihini netleştirmesini
Aynı projedeki diğer parsellerin dosyalarını incelemesini
İdarenin beş yıl boyunca yaptığı işlemleri araştırmasını
Dava yolunu doğru seçmesini
Keşif ve bilirkişi incelemesine hazır olmasını
Bedelin faizle birlikte geri ödenmesi için mali hazırlık yapmasını
tavsiye ediyor.
Av. Murat Turgut Minar'ın Hukukihaber.com'daki makalesinden yararlanılarak hazırlandı.
