İhdas nedir? İhdas işlemi nasıl yapılır? İhdas edilen arsa kime satılır?

İmar uygulamaları sırasında en çok merak edilen konuların başında gelen ihdas işlemi, yapılaşmaya açılan alanlardaki kadastral boşlukların değerlendirilmesini sağlayan önemli bir tapu uygulamasıdır. Özellikle imar planı değişiklikleri sonrasında ortaya çıkan alanların hukuki statüsünün belirlenmesinde kullanılan ihdas işlemi, hem arsa sahiplerini hem de yatırımcıları yakından ilgilendiriyor.

İhdas nedir?

İhdas; herhangi bir kadastral boşluğun imar planı kapsamında yapılaşma alanı içerisinde kalması durumunda, bu alanın tapu kütüğüne yeni bir parsel olarak tescil edilmesi işlemidir.

İmar planı sonrasında oluşan bu alanlar bağımsız bir parsel oluşturabilecek büyüklükte ise ayrı bir taşınmaz olarak tescil edilir. Ancak oluşan alan, plan hükümlerinde belirlenen minimum parsel büyüklüğünü sağlamıyorsa, ilgili belediye tarafından plan kararı doğrultusunda komşu parselle birleştirilmesi (tevhid edilmesi) zorunlu tutulabilir.

İhdas edilen arsayı kim satın alabilir?

İhdas edilen alanlar, çoğu zaman bitişiğindeki parselin kullanım bütünlüğünü sağladığı için öncelikle komşu parseli ilgilendirir. Bu durumda parsel sahibinin "satın almıyorum" deme hakkı bulunmaz. İhdas alanı, hangi kamu kurumunun mülkiyetine geçiyorsa o kurum tarafından ihale yöntemiyle satışa çıkarılır.

Satış bedeli ise ilgili kurum tarafından belirlenen arsa birim fiyatı üzerinden hesaplanır.

İhdas işlemleri kaç çeşittir?

İhdas işlemleri, oluşan alanın niteliğine göre üç gruba ayrılır.

1. Kapanan yollardan oluşan ihdas

İmar planı değişikliği sonucu kullanılmayan kadastral yolların kapanmasıyla oluşan alanlar belediye adına tescil edilir.

2. Tapulama harici alanlardan oluşan ihdas

Meydan, köy boşluğu veya daha önce tapulama dışında bırakılmış alanların imar planı kapsamında yapılaşmaya açılması halinde oluşan taşınmazlar Maliye Hazinesi adına tescil edilir.

3. Terk edilen alanlardan oluşan ihdas

Daha önce kamu yararı amacıyla belediyeye terk edilen alanların, plan revizyonu sonrasında yeniden yapılaşmaya açılması halinde ihdas işlemi uygulanır ve taşınmaz belediye adına tescil edilir.

Bu tür işlemlerde tapu müdürlüğü, taşınmazı geçmişte terk eden eski maliklere bildirim yapmak zorundadır. Bildirim sonrasında itiraz etmeyen eski maliklerin ihdas işlemine muvafakat ettiği kabul edilir.

İhdas işlemi nasıl yapılır?

İhdas işlemi belirli teknik ve idari aşamalardan oluşur.

Süreç şu şekilde ilerler:

• Yetkili harita mühendislik bürosu tarafından işlem föyesi hazırlanır.

• İlgili belediye encümeni ihdas kararı alır.

• Dosya kadastro müdürlüğü tarafından teknik kontrole tabi tutulur.

• Kontrollerin tamamlanmasının ardından tapu müdürlüğünde tescil işlemi gerçekleştirilir.

İhdas neden önemlidir?

İhdas işlemi, imar uygulamalarında oluşan hukuki belirsizliklerin giderilmesini sağlar. Aynı zamanda kadastral boşlukların ekonomiye kazandırılması, parsellerin imar planına uygun hale getirilmesi ve yapılaşmanın planlı şekilde sürdürülebilmesi açısından büyük önem taşır.

Rakamlarla

İhdas işleminin temel özellikleri

• Kadastral boşluklar tapuya tescil edilir.

• Üç farklı ihdas yöntemi bulunur.

• Satış işlemi ilgili kamu kurumu tarafından ihale ile yapılır.

• Gerekli durumlarda komşu parselle tevhid zorunluluğu getirilebilir.

• Süreç harita mühendisi, belediye, kadastro ve tapu müdürlüğünün koordinasyonuyla tamamlanır.